Il Giudice di Pace di Campobasso, sulla scia del Tribunale di Roma, riapre il caso della prescrizione delle spese condominiali e della individuazione del dies a quo. Ecco una breve disamina degli orientamenti giurisprudenziali prodotti.
Avv. Giuseppe Zangari - Foro di Padova
Le spese per il rifacimento dei balconi e della facciata condominiale si prescrivono nell'ordinario termine di dieci anni in quanto trattasi di esborsi aventi carattere straordinario, a differenza delle spese condominiali ordinarie che, in virtù della natura periodica, sono soggette al termine di prescrizione quinquennale previsto dall'art. 2948 c.c.
Questo è quanto stabilito recentemente dal Giudice di Pace di Campobasso (sentenza del 5 aprile 2016) sulla scia del Tribunale di Roma (sentenza n. 18826 del 22 settembre 2015)
La vicenda. Oggetto del contendere è un decreto ingiuntivo notificato il 21.10.2013 a un condomino moroso nel pagamento degli oneri per la sistemazione dei balconi e della facciata condominiale.
L'intervento manutentivo si era concluso nel gennaio del 2008, ma la relativa spesa veniva approvata dall'assemblea solamente con la delibera del18.1.2013, contestualmente al consuntivo di gestione e allo stato di riparto.Il condomino promuoveva opposizione in ragione, tra l'altro, dell'intervenuta prescrizione del diritto, sostenendo in particolare che il credito era sorto l'11.2.2008, data in cui il Condominio aveva saldato l'appaltatore, e che la prescrizione quinquennale risultava già maturata al momento della notifica del decreto.
La sentenza. Il Giudice di Pace di Campobasso, nel rigettare l'opposizione, prende le mosse dalla distinzione fra oneri condominiali ordinari o fissi e oneri straordinari od occasionali.
I primi attengono ai normali fabbisogni del fabbricato, come ad esempio la pulizia e la manutenzione ordinaria, e hanno carattere ciclico, rinnovandosi nel corso di ogni esercizio di gestione.
Proprio in virtù dell'evidente natura periodica dell'obbligazione, detti oneri sono soggetti al termine prescrizionale breve indicato dall'art. 2948, comma 4 c.c. ("Si prescrivono in cinque anni… 4) gli interessi e, in generale, tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno o in termini più brevi").
Viceversa, gli esborsi conseguenti a eventi non abituali o contingenze episodiche, che costituiscono una tantum o comunque non sono soliti ripetersi nel tempo, si configurano alla stregua di normali crediti e sono, pertanto, assoggettati all'ordinaria prescrizione di dieci anni.
Sulla scorta di tali premesse il rigetto dell'eccezione risulta inevitabile, e ciò indipendentemente dal fatto che si ritenga decorrere il termine prescrizionale dall'approvazione della spesa nel relativo consuntivo e riparto (18.1.2013) oppure, come sostenuto dall'opponente, al momento del saldo dell'appaltatore (11.2.2008).
Afferma, infatti, il giudice lucano che "…il rifacimento dei balconi e della facciata è evidentemente una spesa di carattere straordinario.
Pertanto, anche volendo sostenere la tesi di parte opponente, ossia far decorrere il termine di prescrizione dell'11.2.2018, data in cui veniva corrisposto alla ditta D.S., il saldo della fattura n. (…), comunque non risulterebbe maturata la prescrizione decennale".
L'orientamento giurisprudenziale. La decisione in commento si inserisce nel solco giurisprudenziale elaborato sulla scorta dei princìpi sanciti dall'orientamento prevalente della Corte di Cassazione (Cass. Civ. nn. 12596/2002, 4489/2014) e fatto proprio dal Tribunale di Roma nella sentenza n. 18826/2015, cui il magistrato onorario si richiama espressamente.
Anche in tale caso, che concerneva la messa in sicurezza di un balcone condominiale, il carattere straordinario dell'intervento aveva giustificato l'assoggettamento della relativa spesa al termine di prescrizione decennale
Si può applicare al credito condominiale l'istituto della prescrizione su base temporale differente?
"Obiter dictum"
A. prescindere dalla soluzione adottata dal Giudice di Pace, che si ritiene condivisibile, la sentenza affronta incidentalmente due ulteriori aspetti meritevoli di un approfondimento.
In primo luogo, come anzidetto, il Giudice lucano bypassa agevolmente ogni questione inerente l'individuazione del dies a quo della prescrizione affermando che il relativo termine, proprio perché decennale e non quinquennale, non sarebbe spirato neppure se decorrente dal saldo dell'appaltatore.
In realtà, il credito del Condominio è sorto in un momento di poco antecedente l'avvio della riscossione coattiva, ossia in occasione dell'assemblea condominiale del 18.1.2013, poiché è solo con l'approvazione della spesa che sorge l'obbligo per il condomino alla contribuzione pro quota: "E' bene subito chiarire che l'obbligo del condomino di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge con la delibera dell'assemblea che approva le spese stesse e non a seguito della successiva delibera di ripartizione, che può peraltro mancare ove esistano le tabelle millesimali, strumento questo che permette di individuare con certezza, attraverso un semplice calcolo matematico, le somme concretamente dovute dai singoli condomini".
Il riferimento al piano di riparto ci conduce a un'ultima riflessione. Il Giudice di Pace pare, infatti, aderire all'orientamento espresso dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 15288/2005 secondo il quale è la delibera di approvazione della spesa a generare il credito in capo al Condominio, mentre quella che approva la ripartizione in seno alla compagine condominiale può essere al più utile per ottenere la provvisoria esecutività del decreto ingiuntivo ai sensi dell'art. 63 disp att. c.c. (Cass. Civ., n. 15017/2000)
Ne consegue che il termine di prescrizione decorre dalla delibera di approvazione della spesa.
Tale assunto, tuttavia, è stato oggetto di un recente ripensamento della Suprema Corte, che nella sentenza n. 4489/2014 è tornata a considerare fondamentale la delibera di riparto delle spese, anche ai fini del termine di prescrizione: "..la decorrenza è da rapportarsi alla data della delibera di approvazione del rendiconto delle spese e del relativo stato di riparto".
Si ripropongono dunque i dubbi interpretativi, specie in considerazione del fatto che il piano di riparto potrebbe mancare.
Entro quanto tempo si prescrivono i compensi dell'amministratore di condominio?
