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Riforma delle procedure esecutive immobiliari. Come tenere al sicuro la vostra casa.
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Riforma delle procedure esecutive immobiliari. Come tenere al sicuro la vostra casa.

Pignoramenti immobiliari più veloci, ma si agevolano i creditori più forti.

Avv. Maurizio Tarantino  

La riforma sulle procedure esecutive immobiliari, contenuta nel cosiddetto "decreto banche" pubblicato il 3 maggio in G.U. persegue la finalità di rendere più veloci i pignoramenti immobiliari, ma in pratica si agevolano i creditori più forti, come le banche.

Difatti, il nuovo d.l. 3 maggio 2016 n. 59 offre alle banche un'alternativa al pegno e all'ipoteca tradizionale. Tra le misure che probabilmente avranno un maggiore impatto, segnaliamo: Pegno non possessorio e il Patto Marciano

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1)Il Pegno non possessorio. Preliminarmente giova ricordare che il pegno è una garanzia concessa al creditore da parte del debitore su un proprio bene mobile. Qualora il debitore non adempia alla propria prestazione, il creditore potrà ottenere la vendita del bene mobile, soddisfacendosi sul ricavato con diritto di precedenza sugli altri creditori.Quindi è necessario che il debitore si spossessi del bene e che lo consegni materialmente al creditore, che pertanto sarà tenuto a custodirlo per tutta la durata del credito. Invece,il pegno non possessorio è un istituto inedito per il nostro ordinamento.

Anch'esso è una garanzia per il creditore che abbia concesso una somma di denaro in prestito al debitore ma, a differenza del pegno tradizionale, esso non comporta lo spossessamento del bene da parte del debitore.Si tratta di un pegno che potrà essere costituito dall'imprenditore "iscritto nel registro delle imprese" su beni mobili, da macchinari alle scorte di magazzino passando per i beni in corso di lavorazione, destinati all'esercizio d'impresa, senza perderne l'utilizzo.

Il pegno non possessorio può essere costituito su beni mobili destinati all'esercizio dell'impresa, a esclusione dei beni mobili registrati (art. 1, comma 2, Decreto Legge n. 59/2016).

Il comma 3 dell'art. 1 del Decreto citato aggiunge che "Il contratto costitutivo, a pena di nullità, deve risultare da atto scritto con indicazione del creditore, del debitore e dell'eventuale terzo concedente il pegno, la descrizione del bene dato in garanzia, del credito garantito e l'indicazione dell'importo massimo garantito".

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Premesso ciò, in caso di inadempimento, il creditore, previo avviso scritto al datore della garanzia e agli eventuali titolari di un pegno non possessorio trascritto successivamente, potrà procedere:

a) alla vendita dei beni oggetto del pegno trattenendo il corrispettivo a soddisfacimento del credito; b) all' escussione dei crediti oggetto di pegno fino a concorrenza della somma garantita;

c) ove previsto nel contratto di pegno, alla locazione del bene oggetto del pegno imputando i canoni a soddisfacimento del proprio credito fino a concorrenza della somma garantita.

2)Il Patto Marciano. L'art. 2, comma 2 del presente decreto legge prevede che: «In caso di inadempimento, il creditore ha diritto di avvalersi degli effetti del patto di cui al comma 1 [il trasferimento in favore del creditore stipulato dal contratto], purché al proprietario sia corrisposta l'eventuale differenza tra il valore di stima del diritto e l'ammontare del debito inadempiuto e delle spese di trasferimento».

Si tratta, in altre parole, di una forma di finanziamento delle imprese assicurata attraverso il trasferimento di un immobile. Trasferimento che scatterà ovviamente solo in caso di inadempimento del debitore.

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L'inadempimento. Bisogna a questo punto specificare cosa si intenda per inadempimento.

Il decreto al comma 5 del presente articolo precisa che «si ha inadempimento quando il mancato pagamento si protrae per oltre sei mesi dalla scadenza di almeno tre rate, anche non consecutive, nel caso di obbligo di rimborso a rate mensili; o per oltre sei mesi dalla scadenza anche di una sola rata, quando il debitore è tenuto al rimborso rateale secondo termini di scadenza superiori al periodo mensile; ovvero, per oltre sei mesi, quando non è prevista la restituzione mediante pagamenti da effettuarsi in via rateale, dalla scadenza del rimborso previsto nel contratto di finanziamento».

Esempio. La Banca (mutuataria) dopo l'inadempimento di Caio (debitore mutuante) di tre rate da oltre sei mesi, notifica una dichiarazione di volersi avvalere del patto marciano.

Decorsi 60 giorni dalla notifica, la Banca chiede al presidente del Tribunale la nomina di un perito per la stima dell'immobile.

Se il valore dell'immobile è superiore al debito, il passaggio di proprietà si ha quando la banca paga al debitore la differenza tra il valore peritato e l'importo del debito.

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Esclusione dal patto.

Il trasferimento non può essere convenuto in relazione a immobili adibiti ad abitazione principale del proprietario, del coniuge o di suoi parenti e affini entro il terzo grado.

Effetti retroattivi della nuova procedura. Con questo "patto" è possibile stipulare contratti di finanziamento con la facoltà per il creditore di entrare in possesso del bene posto in garanzia in soli pochi mesi rispetto ai lunghi periodi attualmente stimati per le esecuzioni immobiliari attraverso la procedura giudiziale.

Gli effetti riguardano anche i finanziamenti già stipulati perché le parti possono trovare utile rinegoziare il contratto di finanziamento, così che il patto marciano possa essere introdotto in fase di rinegoziazione: il debitore, difatti, potrebbe averne un beneficio in termini di durata e di costo del finanziamento, mentre il creditore potrebbe aumentare le probabilità di recuperare il prestito.

Con molta chiarezza si evidenzia che l'obiettivo di questa manovra è quello di favorire l'accesso al credito da parte delle imprese; per la banche, una maggiore tutela per le obbligazioni assunte dai debitori.

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