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Piano casa della Regione Lazio. Modificata, integrata e sostituita in parte la Legge Regionale Lazio n. 10/2011.

Piano casa della Regione Lazio
Avv. Daniela Sibilio Arch. Manuela Sibilio 

Il Piano Casa nella Regione Lazio, permette di intervenire sul patrimonio edilizio esistente, in deroga alle attuali normative edilizie e urbanistiche anche Nei casi in cui non è possibile costruire ex-novo, per favorire il l'adeguamento dal punto di vista energetico e/o antisismico del patrimonio esistente, anche con la demolizione e la ricostruzione di quegli edifici che versano in un forte stato di degrado.

Gli adempimenti di edifici uni-plurifamiliari.
In merito agli edifici uni-plurifamiliari, il Piano Casa ammette ampliamenti entro il limite del 20%della preesistenza, con il limite massimo di 70 mq per l'intero edificio"e, comunque, per ciascuna unità immobiliare dello stesso, dotata di specifica autonomia funzionale".
Per questo quindi, quando parliamo di Piano Casa per gli edifici residenziali, dobbiamo subito formulare due distinte ipotesi:

  • Edificio unifamiliare: ampliabile fino al 20% della preesistenza, e comunque entro i 70 mq riferito all'intero edificio;
  • Edificio plurifamiliare: ampliabile fino al 20% della preesistenza col limite massimo di 70 mq "per ciascuna unità immobiliare dell'edificio, dotata - così come descritto prima - di specifica autonomia funzionale".

Le predette percentuali possono essere ulteriormente incrementate di un 10%, qualora si faccia uso di energie rinnovabili per una produzione non inferiore a 1KW di potenza, a soddisfacimento di una parte del propriofabbisognio.

=> I nuovi edifici saranno sempre connessi.

Nel caso di edificio unifamiliare l'interpretazione della legge è molto semplice, per cui se ad esempio si considera una villa indipendente di 100mq di superficie, la stessa potrà essere ampliata di 20mq (20% di 100mq); se, inoltre, si facesse anche ricorso a energie rinnovabili per la produzione di acqua calda sanitaria (solare termico) o a pannelli fotovoltaici, sempre raggiungendo 1KW di potenza, l'ampliamento potrebbe raggiungere il 30% e diventare quindi di 30mq (100mq esistenti + 30mq ampliamento).

Nel caso di edifici plurifamiliari invece l'interpretazione è un po' diversa.
La superficie cui riferire il 20% è necessariamente data dalla somma delle superfici di tutte le singole unità immobiliari presenti nell'edificio, con la sola esclusione di quelle che possiedono un ingresso esterno di tipo indipendente, che invece potranno usufruire interamente dell'ampliamento del 20% fino a un massimo di 70 mq della superficie utile esistente dell'unità immobiliare.
L'ipotesi di assenza di una specifica autonomia funzionale.
Tutti i proprietari non dotati di specifica autonomia funzionale, potrebbero:

  • Accordarsi al fine di concentrare in un unico intervento l'incremento possibile, realizzando ad esempio una singola sopraelevazione, nel rispetto dei 70 mq massimi e sempre che questa sia tecnicamente possibile; quindi una nuova unità immobiliare su parti comuni dell'edificio come lastrico solare, terrazza condominiale, giardino realizzando un corpo di fabbrica adiacente o separato dall'edificio esistente avente carattere accessorio.
  • È possibile, previa verifica di fattibilità, anche che tutta la volumetria legata all'ampliamento possa essere acquisita dal proprietario dell'ultimo piano il quale potrà realizzarla salvo compensazione economica ai condomini così come indicato dal codice civile;
  • Oppure gli stessi potrebbero decidere di utilizzare il 20% della volumetria o superficie della propria unità immobiliare per realizzare un intervento indipendente, ad esempio chiudere il balcone e/o la loggia, o realizzare un soppalco abitabile

Dal 2014 obbligo rinnovabili per i nuovi edifici.

Progetto unitario e decoro architettonico.
Tutti gli ampliamenti dovranno per norma essere eseguiti nel rispetto del "decoro architettonico" dell'immobile e in conformità a un progetto unitario costituito da elaborati grafici e fotografici che mostrino lo stato ante e post operam, in modo tale da definire la complessiva incidenza dell'intervento e quindi il rispetto delle caratteristiche formali e tipologiche del fabbricato.

La predisposizione del progetto unitario non sarà necessaria in ambito condominiale solo nei casi in cui gli interventi non incidono negativamente né sul decoro architettonico ne creano problemi alle parti comuni dello stesso (ad esempio un soppalco interno abitabile dovrà essere corredato da una semplice verifica statica dell'intero immobile così come stabilito dal D.M. 14 gennaio 2008 "Norme tecniche per le costruzioni").

Allo stesso modo non si richiede la redazione di un progetto unitario per interventi a farsi su immobili che siano fisicamente "separati da altre costruzioni mediante muri in elevazione, anche senza soluzione di continuità, dalle fondamenta al tetto e che abbiano uno o più liberi accessi sulla via", come abitazioni a schiera, edifici bi-tri-quadri familiari etc., per cui ricorrano i predetti requisiti.

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