Prendiamo spunto da un quesito posto nel nostro forum per approfondire la tematica connessa al passaggio di consegne nel caso di nomina di un nuovo amministratore e delle correlate responsabilità in capo all'amministratore uscente ed a quello subentrante.
Questo il quesito: “un'assemblea di condominio, a seguito di auto-convocazione, nomina un amministratore con 400 millesimi. L'assemblea aveva questa urgenza poichè quello precedente non convocava alcuna assemblea da 3 anni.
Posto che gli assenti (dissenzienti e astenuti alla nomina) potrebbero impugnare la delibera nei 30 giorni, l'amministratore può nel frattempo svolgere qualche attività o deve necessariamente attendere l'eventuale efficacia della delibera? Ed in questi 30 giorni resta sempre responsabile il precedente amministratore, fin quando non verrà fatto il "passaggio di consegne?"
La questione, come si può notare, è complicata dal fatto di queste apparenti irregolarità procedimentale e deliberativa.
Quella procedimentale riguarda l'auto-convocazione: essa è possibile, nei casi in cui sia presente l'amministratore, solamente a seguito d'infruttuosa richiesta da parte di almeno due condòmini rappresentati almeno 1/6 del valore millesimale dell'edificio (art. 66 disp. att. c.c.) o in caso di perdita, da parte dell'amministratore, dei così detti requisiti di onorabilità (art. 71-bis disp. att. c.c.).
L'irregolarità deliberativa consiste nell'avere deliberato la nomina con una maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge, ossia dalla maggioranza dei presenti alla riunione che rappresentino almeno 500 millesimi. Per questi motivi la delibera potrebbe essere impugnata in quanto annullabile (cfr. Cass. SS.UU. n. 4806/05).
Tralasciando questi pur non secondari aspetti, supponendo che nessun impugni, arriviamo al cuore della questione.
Nomina di un nuovo amministratore
La nomina dell'amministratore, dalla quale scaturisce un contratto di mandato tra condominio e amministratore avviene quando la nomina da parte dell'assemblea viene accettata dal suddetto amministratore o quando, al contrario, è l'assemblea ad accettare il preventivo di gestione presentato dall'amministratore di condominio.
È quello il momento in cui si è perfezionato l'incarico: da quel momento, verbale alla mano, il neo amministratore può recarsi presso l'agenzia delle entrate per volturare il codice fiscale, presso la banca per variare l'intestatario del conto, ecc.
Il passaggio di consegne non influisce sulla titolarità della carica? No, niente di tutto ciò, il passaggio di consegne è un obbligo che sorge in capo all'amministratore uscente, ormai privo dei poteri di rappresentanza, i cui unici poteri sono connessi all'esecuzione delle attività urgenti necessari per evitare pregiudizi al condominio.
In tal senso l'art. 1129, ottavo comma, c.c. recita: “alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”.
In questo contesto, pertanto, l'amministratore uscente, ad avviso di chi scrive, resta responsabile solamente rispetto a questi atti urgenti, ossia a quanto dev'essere necessariamente adempiuto per evitare pregiudizi al condominio. Resta ferma, chiaramente, la responsabilità per il caso di tardiva consegna della documentazione al proprio successore.
L'amministratore revocato e poi confermato è obbligato a consegnare i documenti,
