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Che cosa bisogna fare appena si prende in gestione un condominio
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Che cosa bisogna fare appena si prende in gestione un condominio

Ecco come comportarsi quando si prende in gestione un condominio

Avv. Alessandro Gallucci  

Buongiorno Amici di Condominioweb! Sono un giovane amministratore ed ho preso da poco in gestione il mio primo condominio.

Siccome non vorrei fare brutte figure con i condòmini, vorrei sapere cosa c'è da fare esattamente per assumere correttamente l'incarico.

Ho preparato una mia check-list, ma vorrei avere vostri suggerimenti per capire se ciò che ho pensato di fare sia giusto!

Accogliamo l'invito del nostro lettore e speriamo che la sua check-list sia corretta…ce lo farà sapere!

Conclusione del contratto di gestione dell'edificio

La prima questione da prendere in considerazione è il momento di conclusione del contratto tra condominio ed amministratore. La legge (cfr. art. 1129, quindicesimo comma, c.c.) e prima di essa la giurisprudenza (cfr. su tutte Cass. SS.UU. n. 9148/08) affermano che tra amministratore e condominio intercorre un contratto di mandato.

Quando si perfeziona questo contratto? Due, in sostanza, le ipotesi:

a) se è l'amministratore ad aver presentato un preventivo (offerta) e l'assemblea lo ha accettato nominandolo, il contratto si perfeziona nel momento in cui tale nomina è portata a conoscenza dell'amministratore (art. 1326 c.c.);

b) se è l'assemblea ad avere provveduto alla nomina senza aver ricevuto il preventivo, per la corretta conclusione del contratto è necessario che l'amministratori comunichi di accettare la nomina, indicando contestualmente "l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta" (cfr. artt. 1326 c.c. e 1129, quattordicesimo comma, c.c.).

=>Contratto di mandato dell'amministratore, come si conclude

In buona sostanza si diviene amministratori quando accadono questi fatti.

In tal caso il neo amministratore ha già tutto ciò che gli serve per:

a) provvedere alla variazione della persona cui è legato il codice fiscale (Variazione del codice fiscale del condominio);

b) provvedere alla variazione della persona autorizzata ad utilizzare il conto corrente condominiale (Conto corrente, quali sono i diritti dei condomini).

Le prime due fondamentali operazioni da effettuare sono queste.

Qualcuno potrebbe obiettare: anche prima della consegna della documentazione da parte del precedente amministratore di tutta la documentazione condominiale?

Si, la risposta è positiva, in quanto il perfezionamento del contratto avviene nei modi suindicati ed è in quei momenti che il neo nominato diviene amministratore; la consegna della documentazione è un obbligo che cade sul precedente amministratore e non è legato alla legale rappresentanza della compagine (cfr. art. 1129, ottavo comma, c.c.).

Ed arriviamo, quindi, ai rapporti con l'amministratore revocato: al momento del perfezionamento del contratto è bene prendere contatto fissare un appuntamento per la consegna della documentazione. La prassi, ma anche la legge (art. 1182 c.c.), impone che le cose vengano consegnate nello studio dell'amministratore uscente, ma chiaramente le parti possono accordarsi diversamente a seconda delle esigenze.

Tale passaggio di consegne deve avvenire nel più breve tempo possibile in relazione alle esigenze del condominio ed a quelle organizzative dell'amministratore revocato/dimissionario.

È bene prendere i primi contatti verbalmente e gestire i rapporti nel modo più sereno e corretto possibile, così come richiesto dal buon senso e molto spesso dalle norme deontologiche previste dalle associazioni di categoria cui ci si tessera.

Solamente nel caso di cincischiamenti del precedente amministratore è bene prendere in mano carta e penna e diffidarlo a consegnare quanto dovuto.

=>Breve panoramica sulla lettera di diffida

L'esperienza porterà a comprendere se sia bene effettuare voltura di codice fiscale e conto corrente prima del passaggio di consegne o se la situazione consenta di dare precedenza a questo adempimento. Formalmente non erra (anzi ciò rappresenta un sostanziale obbligo) chi esegue questi due adempimenti prima d'ogni cosa.

È buona norma, poi, non appena s'è preso il timone, convocare un'assemblea condominiale per iniziare il nuovo percorso di gestione affrontando in assemblea questioni e problematiche da risolvere.

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