Fondo intercluso e fondo servente sono concetti, tipicamente, legati all'esercizio di una servitù di passaggio, cioè quel diritto reale in base al quale è imposto un determinato peso a carico di un immobile per soddisfare l'utilità di un altro cespite. Non sempre, però, quando si parla di servitù, ci si riferisce a dei terreni.
Tale diritto, infatti, trova ordinario e frequente riconoscimento anche nell'ambito dei rapporti tra due o più fabbricati e le relative aree pertinenziali.
Ad esempio, in occasione della lite sviluppatasi in tre gradi di giudizio e terminata con la sentenza della Corte di Cassazione n. 1794 del 20 gennaio 2022, le parti in causa sono state due condominii ed alcuni proprietari di uno di essi.
In particolare, l'oggetto della vertenza si è concentrato sull'accertamento di una servitù di passaggio, sulla natura della stessa e sul luogo in cui tale diritto poteva essere esercitato.
Approfondiamo, però, il caso concreto.
Passaggio coattivo: il principio del minimo mezzo.
Un condominio e i proprietari dello stesso, ritenendo di non avere alcun agevole passaggio alla via pubblica, evidentemente, accedevano alla stessa attraverso la proprietà facente capo ad un altro fabbricato.
Essi assumevano, quindi, una condotta parificabile, a tutti gli effetti, a quella di una servitù.
Non essendoci, però, alcun accordo in merito e tanto meno il pacifico consenso del condominio, cosiddetto, servente, questi invocava il Tribunale al fine di esperire l'actio negatoria servitutis.
A tale domanda, il condominio convenuto, nello specifico titolare del fondo presuntivamente dominante, reagiva in riconvenzionale chiedendo l'accertamento di una servitù di passaggio coattivo (Art. 1051 c.c.) e, in subordine, di una servitù di passaggio per destinazione del padre di famiglia (Art. 1062 c.c.).
Il Tribunale di Trieste, in accoglimento della domanda riconvenzionale, accertato lo stato di interclusione del fondo della parte convenuta, con una sentenza del 2015, costituiva a favore di tale immobile una servitù di passaggio pedonabile e carrabile, descrivendo e tracciando il luogo e, quindi, il percorso da seguire nell'esercitare tale diritto.
A seguito di tale verdetto, la lite era sottoposta al vaglio della Corte di Appello friulana, la quale, in parziale accoglimento dell'impugnazione, pur confermando la costituzione della servitù di passaggio coattiva, ne modificava il tracciato. Ciò avveniva in adempimento del cosiddetto principio del minimo mezzo.
Sono stati dunque questi i motivi che conducevano le parti in causa dinanzi alla Suprema Corte di Cassazione. Quest'ultima, nel valutare l'ineccepibilità delle motivazioni alla base della sentenza impugnata e la conseguente inammissibilità del ricorso, hanno, quindi, confermato il verdetto della Corte di Appello di Trieste ed hanno condannato i ricorrenti al pagamento delle spese di giudizio.
Servitù di passaggio coattiva e interclusione
A proposito del diritto di passaggio coattivo a favore di un fondo ed a carico di un altro, il codice civile afferma che «Il proprietario, il cui fondo è circondato da fondi altrui, e che non ha uscita sulla via pubblica né può procurarsela senza eccessivo dispendio o disagio, ha diritto di ottenere il passaggio sul fondo vicino per la coltivazione e il conveniente uso del proprio fondo (Art. 1051 co. 1 c.c.)».
La norma, quindi, descrive un diritto reale che non si costituisce a seguito di un accordo tra i rispettivi proprietari dei fondi, ma alla luce di un intervento giudiziale. In particolare, il magistrato dovrà verificare l'interclusione del fondo dominante.
Più specificatamente, il giudice dovrà accertare l'inesistenza di un accesso diretto alla pubblica via, l'impossibilità di procurarselo oppure la difficoltà, per il proprietario, di usufruire di un passaggio adatto ed utile all'immobile de quo, senza attraversare il fondo altrui «costituisce accertamento di fatto, demandato al giudice del merito… l'esistenza della interclusione di un fondo per effetto della mancanza di un qualunque accesso sulla via pubblica e dell'impossibilità di procurarselo senza eccessivo dispendio o disagio (interclusione assoluta), ovvero a causa del difetto di un accesso adatto o sufficiente alle necessità di utilizzazione del fondo (interclusione relativa) (così Cass. n. 14 del 2020)».
Verificata, perciò, l'interclusione del fondo dominante, al magistrato sarà affidato il compito di tracciare il percorso della servitù di passaggio, applicando il principio del minimo mezzo.
La determinazione della servitù di passaggio coattivo
Servitù di passaggio coattiva, accesso breve e minor aggravio possibile
Nell'accertare ed individuare una servitù di passaggio coattiva, bisogna delimitare l'accesso al minimo indispensabile, poiché se è giusto che il fondo dominante soddisfi la propria utilità, è altrettanto legittimo che l'immobile servente sia aggravato il meno possibile.
D'altra parte, è il codice civile che ce lo dice «Il passaggio si deve stabilire in quella parte per cui l'accesso alla via pubblica è più breve e riesce di minore danno al fondo sul quale è consentito (Art. 1051 co. 2 c.c.)».
Si sta parlando del cosiddetto principio del minimo mezzo, la cui applicazione è affidata alla valutazione del magistrato «La determinazione del luogo di esercizio di una servitù di passaggio coattivo deve essere compiuta alla stregua dei criteri enunciati dal comma 2 dell'art. 1051 c.c., costituiti dalla maggiore brevità dell'accesso alla via pubblica, sempreché la libera esplicazione della servitù venga garantita con riguardo all'utilità del fondo dominante, e dal minore aggravio del fondo asservito, da valutarsi ed applicarsi contemporaneamente ed armonicamente, mediante un opportuno ed equilibrato loro contemperamento… va applicato il principio del minimo mezzo; il relativo giudizio compete, in ogni caso, al giudice di merito (Cass. n. 8779 del 2020)».
Perciò, nella vertenza in esame, è alla luce degli anzidetti presupposti che la Corte di Appello di Trieste ha modificato il tracciato della servitù, così rendendolo più conforme al rispetto del principio del minimo mezzo.
Segni visibili e fondi non attigui
