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L'opera del Comune riduce la godibilità ed il valore degli appartamenti. Risarcito il condominio. Indennizzo di 668mila euro
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L'opera del Comune riduce la godibilità ed il valore degli appartamenti. Risarcito il condominio. Indennizzo di 668mila euro

Carattere panoramico, bellezza della visuale di un immobile: la perdita dà diritto all'indennizzo

Dott.ssa Marta Jerovante  

La luminosità, la panoramicità e la godibilità dell'immobile sono elementi caratterizzanti del dritto di proprietà. La privazione di luce e aria, del paesaggio e dell'amenità ad opera di una strada sopraelevata diminuiscono il valore commerciale dell'edificio. Questo è quanto stabilito dalla Corte di Cassazione con sentenza n° 13368, del 26-05-2017

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L'indennità per i danni subiti da soggetti non espropriati. La fattispecie in questione - che muove dalla citazione in giudizio promossa da un Condominio contro il Comune per i danni cagionati alle unità abitative a seguito della realizzazione di una strada sopraelevata nei pressi dell'edificio medesimo - viene ascritta all'ipotesi prevista dall'art. 46, legge 25 giugno 1865, n. 2359 (cd. legge fondamentale in materia di espropriazione per pubblica utilità), ai sensi del quale «è dovuta una indennità ai proprietari dei fondi, i quali dall'esecuzione dell'opera di pubblica utilità vengano gravati di servitù, o vengano a soffrire un danno permanente derivante dalla perdita o dalla diminuzione di un diritto».

Dal testo della norma si comprende come essa contempli due differenti fattispecie:

a) l'asservimento del fondo, che trova causa nella procedura espropriativa definita o da definire mediante decreto ablatorio (di asservimento);

b) il danno permanente derivante dalla menomazione, diminuzione o perdita di una o più facoltà inerenti al diritto dominicale in conseguenza dell'esecuzione dell'opera pubblica, subito da soggetti che siano rimasti estranei al procedimento espropriativo (in quanto proprietari di suoli contigui a quelli sui quali è stata eseguita l'opera), o abbiano subito un danno non per effetto della mera separazione (per esproprio) di una parte di suolo, ma in conseguenza dell'opera eseguita sulla parte non espropriata ed indipendentemente dall'espropriazione stessa(Cass. civ., sez. I, 16 settembre 2009, n. 19972).

In materia di presupposti per il riconoscimento del diritto all'indennizzo in questione, si afferma poi la necessaria sussistenza di «tre condizioni:

  1. un'attività lecita della amministrazione;
  2. l'imposizione di una servitù o la produzione di un danno avente carattere permanente, concretantesi nella perdita o nella diminuzione di un diritto;
  3. il nesso di causalità tra l'esecuzione dell'opera pubblica e il danno» (Cons. Stato, sez. VI, 18 maggio 2012, n. 2897).

Tale diritto all'indennizzo, presupponendo dunque un atto legittimo della P.A., va peraltro tenuto distinto dal risarcimento del danno ex art. 2043 c.c., subordinato invece al verificarsi di un fatto doloso o colposo addebitabile alla P.A. (Cass. civ., 12 dicembre 1996, n. 11080).

Sorge in definitiva il diritto all'indennità di cui si tratta in presenza di un pregiudizio permanente alla proprietà immobiliare privata, laddove sia configurabile un nesso di causalità tra il danno prodotto ed il diritto dominicale, con tutte le sue facoltà di godimento attribuite dall'ordinamento.

L'ipotesi qui in commento riguarda, come anticipato, la situazione di soggetti, non espropriati, che hanno lamentato il pregiudizio alle rispettive proprietà derivante da una strada comunale «realizzata su un muro di sostegno, che fiancheggiava, senza apprezzabile distacco, la proprietà condominiale, distanziandosi di circa 10 m e correndo ad un'altezza variabile tra 0 e 7,50».

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La sentenza della Corte d'appello Impugnata la sentenza di condanna, il Comune era risultato soccombente anche in secondo grado: con pronuncia definitiva la Corte aveva posto a carico dell'Amministrazione un indennizzo per il deprezzamento delle unità abitative pari a circa 670.000 euro, come rideterminato a seguito di una nuova CTU.

Il giudice dell'appello aveva infatti provveduto a nominare un nuovo consulente in sostituzione di quello originario poiché aveva ritenuto la stima compiuta da quest'ultimo «riduttiva, in quanto non sorretta ad alcun elemento di comparazione», nonché «ingiustificata l'esclusione del pregiudizio derivante dalla parziale privazione di luce e aria, del paesaggio e dell'amenità, osservando che, ai fini dell'indennizzo, è sufficiente la menomazione di una o più facoltà del diritto di proprietà che diminuiscano il valore dell'immobile».

Nel caso di specie, si trattava peraltro di un edificio situato in una zona residenziale, anche se periferica, di particolare panoramicità, dotato di rifiniture eccellenti, aree verdi, posti auto.

Il giudice dell'appello aveva inoltre contestato che i coefficienti di deprezzamento adottati dal primo c.t.u. non avessero tenuto conto «della menomazione della godibilità conseguente alle immissioni sonore e alla lesione della privacy».

Al contrario, la Corte aveva considerato del tutto irrilevante, ai fini della decisione, la liceità del comportamento dell'Amministrazione, rammentando appunto che l'art. 46 in questione «prevede una responsabilità per attività lecita, rispondente ad una finalità solidaristica, che consiste nel ristorare il pregiudizio subito dal singolo cittadino per effetto della realizzazione di un'opera di pubblica utilità, addossandolo alla collettività».

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Il ricorso in cassazione Tra le varie doglianze poste a fondamento dell'impugnazione, il Comune ha lamentato che:

  • i pregiudizi presi in considerazione dal CTU, e consistenti nella diminuzione della visuale, del panorama, dell'amenità e del soleggiamento, nonché in rumori e perdita della privacy, riguardano facoltà estranee al diritto all'indennizzo di cui all'art. 46, poiché non comportano una riduzione del valore dell'immobile, per diminuzione della capacità abitativa o per intollerabilità delle immissioni, e non sono comunque riconducibili all'utilizzazione dell'opera pubblica secondo la funzione cui è destinata
  • la tutela della panoramicità e l'amenità del sito richiederebbero la titolarità di una servitus alitius non tollendi(ossia, la servitù di non sopraelevare) o l'imposizione di un vincolo paesistico, non rinvenibili nel caso di specie
  • la Corte di merito ha omesso di accertare che il pregiudizio arrecato dall'opera pubblica fosse effettivo, e che colpisse il «nucleo essenziale del diritto domenicale» in modo da determinarne un'apprezzabile compressione e/o riduzione.

Secondo il ricorrente, in definitiva, «il pregiudizio di cui all'art. 46 cit. non può riguardare quelle utilità marginali che non trovano tutela come diritti autonomi o come attributi caratteristici del diritto di proprietà, quali l'insolazione, l'aerazione, l'ampiezza della veduta panoramica, ma deve consistere in una riduzione della capacità abitativa o nella compressione derivante da immissioni di rumore, vibrazioni o gas di scarico che per la loro continuità ed intensità superino i limiti della normale tollerabilità» - richiamando peraltro sul punto gli arresti di Cass. n. 12213/2012, n. 26261/2007, 18226/2008.

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La decisione La Suprema Corte, nell'esaminare congiuntamente i riferiti motivi di ricorso, ha in primo luogo rammentato l'orientamento giurisprudenziale che, individuata la sussistenza di causalità tra il pregiudizio e l'opera pubblica come uno dei presupposti del diritto all'indennizzo di cui alla l. n. 2359 del 1865, art. 46, afferma come detto legame eziologico si configuri nell'ipotesi in cui la menomazione di una o più facoltà (non marginali) del diritto dominicale sia effetto dell'esecuzione e della presenza dell'opera pubblica, ovvero della sua utilizzazione in conformità della funzione per la quale è stata progettata e realizzata; e chiarisce che sia un danno rilevante ex art. 46 «la compromissione del valore di un immobile, quindi anche la riduzione della godibilità di un appartamento nella sua destinazione abitativa - la quale ha riflessi negativi sul prezzo di mercato» (Cass. civ., 9 settembre 2004, n. 18172).

I giudici di legittimità, replicando parzialmente alle citazioni giurisprudenziali del ricorrente, hanno poi osservato come una più recente pronuncia, pur confermando l'operatività dell'art. 844 c.c. in riferimento ad immissioni derivanti dalla vicinanza e dall'utilizzazione di un'opera pubblica, ha affermato che l'indennizzo di cui agli artt. 46 l. n. 2359 del 1865 e 44 d.P.R. n. 327 del 2001 debba essere riconosciuto se l'opera pubblica abbia provocato una compressione del diritto di proprietà conseguente alla riduzione della capacità abitativa, diminuzione «che può verificarsi sia per effetto di immissioni intollerabili di rumori, vibrazioni, gas di scarico e simili, sia in tutti i casi in cui il bene subisca un'oggettiva e apprezzabile riduzione della luminosità, panoramicità e godibilità dell'immobile, purché idonea a tradursi in una oggettiva riduzione del suo valore economico» (Cass. civ., 3 luglio 2013, n. 16619).

La luminosità, la panoramicità e la godibilità dell'immobile - di cui il proprietario può essere privato per effetto della legittima costruzione di un'opera pubblica - vanno dunque considerate come utilità tutt'altro che marginali, poiché «ineriscono giuridicamente al contenuto intrinseco della sua proprietà»; l'eventuale diminuzione della capacità abitativa determina una riduzione dell'appetibilità e, in definitiva, del potenziale valore commerciale dell'immobile in questione; e la diminuzione del valore venale del bene determina per la PA l'obbligo di indennizzare il privato che di tali utilità o facoltà sia stato privato, «e ciò proprio in virtù del richiamato principio di giustizia distributiva, desumibile dall'art. 42 Cost., il quale esige che le conseguenze economiche pregiudizievoli causate da opere dirette al conseguimento di vantaggi pubblici non ricadano su un solo privato o su una ristretta cerchia di privati, ma siano sopportate dall'intera collettività (cfr. Cass., n. 16619/2013)», conferma Cass., n. 13368/2017.

Infine, nel caso di specie, la Corte ha negato rilevanza alle riferite ulteriori argomentazioni del ricorrente secondo cui la privazione di luce e di aria dell'edificio condominiale o della bellezza e della visuale di cui si gode dal sito siano privi di tutela diretta, potendo peraltro derivare anche da un'edificazione privata, e che, in ogni caso, la tutela di amenità e panoramicità sarebbero condizionate all'operatività delle norme in materia di distanze o alla titolarità di una servitù di non sopraelevare: ai fini dell'applicabilità dell'art. 46, l. n. 2359/1865 - che, si ribadisce, riguarda un'ipotesi di responsabilità da fatto lecito - non rileva necessariamente l'inosservanza delle distanze legali oppure l'illegittimità urbanistica dell'opera per violazione di una servitù, che, al contrario, si configurano quali fatti illeciti.

La sentenza impugnata viene dunque confermata, e con essa la condanna del Comune a versare al Condominio un cospicuo indennizzo.

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Scarica Corte di Cassazione 26 maggio 2017, n. 13368

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