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Il panorama è un valore risarcibile in caso di deprezzamento dell'immobile
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Il panorama è un valore risarcibile in caso di deprezzamento dell'immobile

Ecco perchè il diritto al panorama è risarcibile

Avv. Rosario Dolce 

Il diritto al panorama costituisce un valore aggiunto ad un immobile, che ne incrementa la quotazione di mercato e che corrisponde ad un interesse meritevole di tutela secondo l'ordinamento giuridico

I principi di base. Del "diritto al panorama" se ne discorre in giurisprudenza in termini di"servitù altius non tollendi",nella misura in cui l'utilitas è rappresentata dalla particolare amenità di cui il fondo dominante viene ad essere dotato per il fatto che essa attribuisce ai suoi proprietari il godimento di una particolare visuale, di una pregevole veduta, sino all'orizzonte. Esiste una "servitù di panorama" in ambito condominiale?

Controbilancia tale prerogativa,il peso imposto al proprietario del fondo servente di alzare costruzioni o alberature - quand'anche per altri versi consentite - che pregiudichino o limitino tale visuale.

La servitù in questione, quindi, ha un contenuto meramente negativo, siccome conferisce al suo titolare non la facoltà di compiere attività o di porre in essere interferenze sul fondo servente, ma di vietare al proprietario di quest'ultimo un particolare e determinato uso del fondo stesso" (Corte Cass., sez. II, 20 ottobre 1997, n. 10250).

Il caso. Il proprietario di un immobile adiacente al fondo di pertinenza di un edificio condominiale ha impugnato avanti al TAR Campano le concessioni edilizie rilasciate da un comune locale,ai fini della realizzazione di un edificio di tre piani.

In seguito, il proprietario del fondo "dominante" adiva ulteriormente il T.A.R. per la Campania, sede di Napoli, al fine di ottenere l'esecuzione della sentenza n. 9254/2004, e, soprattutto, il risarcimento dei danni subiti a causa dell'inottemperanza del Condominio e del Comune stesso.

La Sentenza di primo grado. Il T.A.R. per la Campania con la sentenza n. 4266 del 26 ottobre 2012 accoglieva il ricorso proposto dal predetto proprietario e, per l'effetto, ordinava al Comune di Lioni di adottare tutti i provvedimenti conseguenti all'annullamento della concessione edilizia, consistenti nella eliminazione delle modifiche al fabbricato eseguite in virtù del titolo annullato.

In merito all'istanza risarcitoria, il T.A.R. però respingeva il ricorso; il giudice amministrativo riteneva, per un verso, inammissibile la richiesta di ristoro dei danni da diminuzione permanente del valore dell'edificio dell'immobile, stante l'accoglimento dell'istanza di esecuzione in forma specifica e, per altro verso, riteneva improponibile la domanda di risarcimento dei danni subiti anno per anno per effetto della minore amenità dell'edificio, in quanto l'art. 112 c.p.a. non consentirebbe più, a causa dell'abrogazione del co. 4, la proposizione, per la prima volta in sede di ottemperanza, dell'istanza risarcitoria derivante dall'illegittimità del provvedimento.

Il capo della citata sentenza, così articolato, veniva impugnato davanti al Consiglio di Stato.

La sentenza in appello. Il Giudice del gravame - con Sentenza pubblicata in data 27 gennaio 2015 - ribalta, in punto, il decisum, riconoscendo al predetto ricorrente il diritto al risarcimento del danno, per violazione della "servitù di panorama".

Il pregiudizio per cui si può invocare tutela sul merito, al fine di riparare ad un danno ingiusto, consiste - riferisce il Collegio per legittimare la revisione della sentenza impugnata -nella diminuzione o esclusione del panorama goduto da un appartamento, per quanto tutelato dalle norme urbanistiche, secondo determinati standard edilizi a norma dell'art. 872 c.c..

I parametri rispetto ai quali è possibile quantificare tecnicamente tale pregiudizio, sono dati in particolare dalla : "…differenza fra il valore dell'immobile prima di subire il danno e, cioè, prima che avvenisse la sopraelevazione abusiva dell'edificio adiacente, e il valore dell'immobile deprezzato dal medesimo".

Conclusione. Il contenuto di un diritto di servitù può essere il più vario. Accanto le cosiddette servitù tipiche, vale a dire quelle segnatamente previste dal codice civile (si pensi alla servitù di presa o di scolo d'acqua, rispettivamente, disciplinate dalle norme di cui agli articoli 1080 e 1094 c.c.), vi sono le Servitù Atipiche. Tra queste ultime va certamente annoverata la Servitù di panorama.

La sentenza in commento ha il merito di conclamare (anche in sede amministrativistica), in primis, il diritto al risarcimento del danno in caso di relativa violazione, e, in secondo luogo, i criteri attraverso i quali esso possa essere quantificato.

Sotto questo ultimo aspetto è stato precisato - ivi richiamando la giurisprudenza civile - che il diritto al panorama consta del rapporto tra "il pregio per il panorama di cui gode l'appartamento e che è riconosciuto dal mercato immobiliare ed il deprezzamento commerciale dell'immobile susseguente al venir meno della panoramicità" (cfr. Corte Cass., sez. II, 18 aprile 1996, n. 3679).

=> La casa non è abitabile? È configurabile il danno non patrimoniale risarcibile.

Scarica Consiglio di Stato Sentenza, Sez. IV, 27 gennaio 2015, n. 362

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