Si dice (vox populi vox dei) che la scomparsa degli studi di amministrazione condominiale, per come abbiamo imparato a conoscerli, è solo questione di tempo.
Si prosegue in questa visione affermando che gli studi dei singoli professionisti verranno ad essere soppiantati o assorbiti da banche, società di gestione del patrimonio immobiliare ecc.
Si dice, ma nel frattempo non si hanno segnali forti in questa direzione, anzi: come abbiamo detto in un articolo della scorsa settimana (Essere amministratori di condominio dopo la "riforma", tra business per le associazioni e più lavoro per i professionisti.) i numeri ci parlano di una figura, quella dell'amministratore di condominio, diffusissima e, fino ad oggi, impossibile da censire nella sua esatta dimensione.
Lasciando le teorie per guardare cose ben più pratiche, che cosa accadrà dopo l'entrata in vigore della "riforma" (18 giugno 2013) agli amministratori "dopolavoristi"?
Abbiamo trattato in diverse occasioni le varie problematiche, dal punto di vista della formazione, che gli amministratori si troveranno ad affrontare a partire dal 18 giugno.
E' ipotizzabile, infatti, che i costi (riferibili sostanzialmente alla formazione ed all'assicurazione) che graveranno sugli amministratori esterni al condominio, con pochi incarichi tanto per "arrotondare", potrebbero portare alla fatidica decisione di chiudere i battenti una volta per tutte.
A questo punto proviamo ad ipotizzare gli effetti della "riforma" (la legge n. 220/2012) da un altro punto di vista, ossia soffermandoci sulle nuove attribuzioni e responsabilità dell'amministratore condominiale.
Che cosa dovrà fare di nuovo l'amministratore rispetto a quanto fa già oggi?
Prendiamo le più importanti tra le nuove attribuzioni.
Importanti precisioni sull'attività di formazione degli amministratori
Obbligo di apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale
Ai sensi del settimo comma del nuovo art. 1129 c.c. l'amministratore sarà obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio.
A ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, sarà riconosciuto il diritto chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.
La mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente intestato al singolo condominio sarà causa di revoca per gravi irregolarità (art. 1129, dodicesimo comma, c.c.).
Insomma l'amministratore sarà tenuto ad un uso costante del conto corrente. Il che porterà con sé l'obbligo di recarsi spesso presso gli sportelli delle banche e versare le somme incassate.
Un'interpretazione restrittiva della legge potrebbe portare a questa conclusione: i condomini pagano e l'amministratore a sua volta dovrà andare versare le somme per poi pagare i fornitori del condominio senza poterle "tenere" a propria disposizione per un pagamento diretto.
Un compito gravoso per chi non ha un'organizzazione tale da consentirgli di recarsi periodicamente presso le banche ove sono accesi i conti correnti.
Rendicontazione più veloce e precisa
La vecchia disciplina (quella in vigore fino al 18 giugno 2013) consentiva all'amministratore di condominio di presentare una rendicontazione estremamente sintetica e, nei fatti, anche biennale senza il sostanziale rischio di vedersi impantanato in azioni legali.
Dal 18 giugno non sarà più così. Sparisce dal codice civile la causa di revoca per non aver presentato per due volte il conto della gestione e fa la sua apparizione l'obbligo di presentazione del rendiconto entro 6 mesi dalla data di chiusura dell'esercizio. Diversamente l'amministratore potrebbe andare incontro ad un'azione giudiziaria di revoca.
Il rendiconto, poi, si dovrà comporre di più documenti (registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti).
Insomma maggiore trasparenza per il condomino ma anche maggiori oneri per gli amministratori che dovranno redigerli (artt. 1129-110-bis c.c.). Non basteranno più un paio di foglietti con le spese effettuate ed i piani di riparto.
E' vero, la tecnologia (leggi software di gestione) aiuta molto; ma i software, si sa, costano e questa potrebbe rappresentare una nuova spesa mal digerita per i "dopolavoristi".
Sito internet condominiale
Se l'assemblea delibererà l'attivazione di un sito internet condominiale (le maggioranze richieste sono quelle previste per la nomina), l'amministratore sarà tenuto ad attivarlo al fine di consentire agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla decisione assembleare che l'ha istituito.
Il che vorrà dire maggiore lavoro per la digitalizzazione o comunque più tempo per consegnare i documenti agli informatici che se ne occuperanno.
Nell'ebook sulla "riforma" del condominio trattiamo più specificamente tutte le nuove attribuzioni e di conseguenza le nuove responsabilità dell'amministratore condominiale.
I possibili riflessi sugli studi di piccole dimensioni
La sensazione, per chi si occupa delle vicende riguardanti la gestione dei condomini, è che la nuova normativa si ponga come un ostacolo per tutte quelle persone che amministrano qualche condominio per arrotondare i guadagni provenienti da un altro lavoro.
Quella di amministratore, per i motivi che abbiamo appena esposto e di cui abbiamo trattato in altri articoli, sembra sempre più una professione a tutto tondo. Come dire: chi lo fa nei ritagli di tempo rischia di restare tagliato fuori!
