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Non è lecito modificare il balcone senza considerare i divieti del regolamento

La Corte di Appello di Milano si è occupata di opere abusive realizzate dal convenuto che hanno addirittura violato due espressi divieti previsti da clausole di natura contrattuale del regolamento di condominio
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

Le norme di un regolamento di condominio, aventi natura contrattuale, possono derogare od integrare la disciplina legale, consentendo all'autonomia privata di stipulare convenzioni che pongano, nell'interesse comune, limitazioni ai diritti dei condomini, sia relativamente alle parti condominiali, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle porzioni di loro esclusiva proprietà.

Ne consegue che il regolamento di condominio può legittimamente dare al limite del decoro architettonico una definizione più rigorosa di quella accolta dall'art.1120 c.c., estendendo il divieto di innovazioni sino ad imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all'estetica, all'aspetto generale dell'edificio, quali esistenti nel momento della sua costruzione.

La questione è stata trattata dalla Corte di Appello di Milano nella sentenza n. 1782 del 13 luglio 2020.

Modifiche del balcone e divieti regolamentari: la vicenda

Un condomino realizzava alcune modifiche nella proprietà esclusiva, consistenti nel tamponamento di un balcone con una balaustra metallica e nella chiusura di altro balcone con una muratura in aggetto rispetto al filo facciata.

Alcuni condomini ritenevano che le predette modifiche avessero peggiorato l'estetica del palazzo; di conseguenza si rivolgevano al Tribunale per chiedere la condanna del "colpevole" alla demolizione dei manufatti realizzati nella propria unità immobiliare; del resto, una clausola di natura contrattuale del regolamento prevedeva il divieto di occupare anche temporaneamente i locali e gli altri spazi, sia di uso, sia di proprietà comune, con oggetti e materiali mobili di qualsiasi specie, erigere costruzioni di qualsiasi genere anche se di carattere provvisorio, sia nei locali o spazi di uso comune sia sui poggioli; nel regolamento era previsto anche il divieto di eseguire opere capaci di compromettere la stabilità o alterare l'estetica del fabbricato o, comunque, arrecare danni; in ogni caso gli attori chiedevano l'accertamento del comportamento negligente dell'amministratore, il quale avrebbe omesso di attivarsi per la tutela del bene comune in relazione agli interventi eseguiti; quest'ultimo, però, negava ogni addebito di inerzia o negligenza, concludendo per il rigetto della domanda nei suoi confronti.

Il convenuto si costituiva affermando il proprio diritto all'esecuzione delle opere in contestazione senza necessità di autorizzazione da parte dell'assemblea condominiale.

Il Tribunale, in esito al giudizio, espletata una consulenza tecnica d'ufficio, condannava il convenuto alla rimessione in pristino, a sua cura e spese, delle facciate condominiali in corrispondenza dell'unità immobiliare di sua proprietà, ricompresa nel condominio.

In particolare, il giudice di primo grado, dopo aver precisato che il termine "poggiolo", utilizzato nel regolamento condominiale, è sinonimo di "balcone" o "terrazzino", notava che le opere realizzate dal condomino avevano indubbiamente violato due espressi divieti regolamentari: quello di "erigere costruzioni sui poggioli" e quello di "alterare l'estetica del fabbricato".

Il soccombente si rivolgeva alla Corte d'Appello sostenendo che il giudice di primo grado aveva interpretato il regolamento condominiale in modo errato, limitandosi ad un'analisi meramente grammaticale di una singola riga del regolamento condominiale (divieto di costruire sopra poggioli) senza ricercare le ragioni di tale supposto "divieto" e trascurando di considerare che le opere erano state eseguite su logge, non su poggioli; in ogni caso rilevava che la modifica introdotta coi lavori, oltre che limitatissima, non aveva alcun rilievo sulla facciata esterna, dato che non veniva interrotto alcun ritmo o violata alcuna armonia.

I divieti regolamentari devono essere specifici

La decisione

La Corte d'Appello ha dato torto al condomino.

Secondo i giudici di secondo grado, attraverso la costruzione sui balconi di pareti, di tamponamento o di chiusura, che prima non esistevano, il soccombente ha realizzato modifiche incidenti sull'estetica del caseggiato, violando così in modo palese il divieto regolamentare di eseguire opere idonee ad alterare l'estetica del fabbricato o comunque arrecare danni.

Infatti, come è emerso dalla documentazione fotografica riprodotta nell'elaborato del CTU, il soccombente ha realizzato un mutamento illecito delle linee della facciata, arrivando a modificare l'effetto di vuoto/pieno della facciata, dovuto alle rientranze dei balconi, esistenti prima dei lavori contestati.

Sotto altro aspetto, la Corte d'Appello ha notato che il tamponamento dei balconi configura una costruzione, con conseguente violazione anche della disposizione regolamentare che vieta ai condomini di erigere costruzioni di qualsiasi genere sui poggioli, manufatti che possono essere anche chiamati balconi o logge.

Sentenza
Scarica App. Milano 13 luglio 2020 n. 1782

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