L'articolo 1135 c.c., n. 4, prima della sostituzione disposta dalla suddetta legge n. 220/2012, prevedeva quanto segue: l'assemblea provvede alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale.
Dopo la c.d. riforma del condominio del 2012 è stato invece previsto che l'assemblea delibera le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori.
Il fondo speciale unico ideato dalla riforma sembrava un fondo necessariamente preventivo rispetto all'esecuzione dei lavori.
Tale soluzione rischiava bloccare l'inizio dei lavori a fronte della morosità anche di un solo condomino.
Di conseguenza l'art. 1, comma 9, del d. l. 23 dicembre 2013, n. 145, convertito in l. 21 febbraio 2014, n. 9, ha modificato il nuovo articolo 1135, n. 4, c.c. aggiungendo che se i lavori devono essere eseguiti in conformità a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito sui singoli pagamenti dovuti.
Non è chiaro se il verbo costituire debba essere interpretato come "effettivo versamento" o meno. È invece certo come la mancata costituzione del fondo incida sulla delibera relative alle opere straordinarie, rendendola invalida. Sulle questioni sopra evidenziate è intervenuta la Cassazione con interessanti chiarimenti (sentenza n. 9388 del 5 aprile 2023).
Approvazione di lavori straordinari nel caseggiato senza la contestuale costituzione di un fondo speciale. Fatto e decisione
Un condomino si opponeva al decreto ingiuntivo notificatogli dal condominio per il pagamento di spese condominiali relative alla "gestione straordinaria facciate e balconi".
Il problema era che l'assemblea aveva deliberato l'esecuzione di lavori straordinari senza la contestuale approvazione del fondo speciale previsto dall'articolo 1135 c.c.; di conseguenza il Giudice di Pace prima ed il Tribunale dopo davano torto al condominio, sostenendo che la decisione che aveva approvato i lavori era nulla per violazione dell'articolo 1135 c.c., comma 1, n. 4. La Cassazione ha ribadito quanto affermato dai giudici di merito.
In particolare la Suprema Corte ha sottolineato che la detta norma imponendo l'allestimento anticipato del fondo speciale "di importo pari all'ammontare dei lavori", ovvero la costituzione progressiva del medesimo fondo per i pagamenti man mano dovuti, "in base a un contratto", correlati alla contabilizzazione dell'avanzamento dei lavori, configura un'ulteriore condizione di validità della delibera di approvazione delle opere indicate, la cui sussistenza deve essere verificata dal giudice in sede di impugnazione ex art. 1137 c.c. In coerenza con quanto sopra i giudici supremi hanno evidenziato che è nulla (e potenzialmente pregiudizievole per ciascuno dei partecipanti) quella delibera dell'assemblea che nell'approvare opere di straordinaria manutenzione non preveda la costituzione del fondo o ne modifichi le modalità di costituzione stabilite dalla legge, anche se con il consenso dell'appaltatore.
Considerazioni conclusive
La Cassazione ha confermato che in sede di delibera è necessario costituire il fondo speciale previsto dall'articolo 1135 c.c.; tale norma - come evidenzia la Suprema Corte - mira alla tutela dell'interesse collettivo al corretto funzionamento della gestione condominiale, nonché all'interesse del singolo condomino a veder escluso il proprio rischio di dover garantire al terzo creditore il pagamento dovuto dai morosi, secondo quanto previsto dal comma 2 dell'art. 63 disp. att. c.c. Merita di essere sottolineato che, affinché sia violato il carattere imperativo dell'articolo 1135 c.c., con conseguente nullità della delibera, non è necessario escludere espressamente la costituzione del fondo, ma è sufficiente deliberare opere - per le quali esso sia necessario- senza prevederlo (Trib. Roma, sez. civ. V, 4 gennaio 2021 n. 78). Dunque, dal testo della deliberazione assembleare che approva le opere di manutenzione straordinaria dell'edificio deve necessariamente emergere il prezzo dei lavori, al cui importo occorre che equivalga quello del fondo speciale nella prima ipotesi di cui all'art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, non potendo, viceversa, trarsi implicitamente dall'importo del fondo in concreto costituito quale sia l'ammontare delle spese necessarie.
