Questo tipo di opera si rivela per la collettività condominiale non solo utile, ma anche vantaggiosa se si considera che, qualora ricorrano determinate condizioni, le spese per isolamento termico delle superfici opache inclinate, verticali e orizzontali che interessano l'involucro dell'edificio condominiale danno diritto alla detrazione (oggi certo più ridotta) degli oneri sostenuti (c.d. Superbonus) e consentono l'accesso alle detrazioni anche per le spese dei c.d. interventi trainati nelle unità immobiliari.
Si deve sempre ricordare che l'assemblea dei condomini, infatti, non può decidere l'esecuzione di lavori su parti dell'edificio che sono di proprietà di un singolo condomino, senza il consenso di questi.
La realizzazione del cappotto termico esterno può comportare ricadute sulle proprietà esclusive, e di questa variabile l'assemblea dovrà tenere conto per evitare impugnazioni da parte dei partecipanti al condominio contrari a questi interventi.
Non sembra ragionevole però che un condomino pretenda di contestare i presunti effetti pregiudizievoli sulle parti comuni di determinate opere di efficientamento energetico (come un cappotto termico), impugnando la decisione con cui l'assemblea ha semplicemente affidato ad un tecnico lo studio di fattibilità teso a verificare la possibilità di usufruire del Superbonus.
Il problema è stato esaminato da una sentenza del Tribunale di Ferrara (sentenza n. 745 del 9 novembre 2022).
Studio di fattibilità di un cappotto termico, lesione del decoro e restringimento dei balconi. Fatto e decisione
L'amministratore di un condominio, unitamente alla convocazione, trasmetteva ai condomini uno studio di fattibilità per la valutazione tecnico - economica degli interventi di riqualificazione energetica del palazzo.
L'incarico era stato conferito mediante sottoscrizione "per accettazione" di una comunicazione (con allegato il preventivo di spesa redatto da un architetto) dell'amministratore per la valutazione dello studio di fattibilità relativo ad opere da realizzare nell'ambito del Superbonus 110%. Tale documento non veniva ratificato dall'assemblea condominiale.
Successivamente l'assemblea decideva di "proseguire con Io sviluppo del progetto" e, conseguentemente, conferiva l'incarico di questo sviluppo ad un professionista.
Così l'assemblea, regolarmente convocata e costituita, deliberava il conferimento dell'incarico (si trattava di un incarico diverso e nuovo rispetto al precedente) per lo studio di fattibilità di un progetto per l'accesso al Superbonus 110% (realizzazione di un cappotto termico).
La decisione veniva approvata nel rispetto della maggioranza prevista dall'art. 119 comma 9-bis del D.L. n. 34 del 2020 (le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l'adesione all'opzione per la cessione o per lo sconto di cui all'articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio).
Un condomino impugnava la delibera per violazione dell'art. 1120, u.c., c.c. e dell'art. 3 del regolamento condominiale: in particolare l'attore sosteneva che il progetto volto alla realizzazione di un cappotto termico avrebbe leso il decoro architettonico e ridotto il piano di calpestio dei balconi.
La domanda però non è stata accolta dal Tribunale, il quale ha notato come la delibera impugnava non aveva ad oggetto alcuna innovazione ma unicamente il conferimento di un incarico di redigere un progetto, di cui solo successivamente si sarebbe potuto valutare l'impatto sul decoro architettonico.
In ogni caso - come ha sottolineato lo stesso giudice - l'attore non è certo riuscito a provare che l'apposizione del cappotto termico avrebbe potuto compromettere il decoro architettonico dell'edificio, ossia andare ad incidere sulle sue linee architettoniche modificandole, oppure sul suo aspetto armonico.
Nello studio di fattibilità, al contrario, è emersa l'intenzione di non modificare dell'estetica dell'edificio, conservando le fasce marcapiano con colori e materiali tali da consentire il mantenimento delle caratteristiche estetiche originarie dell'edificio.
Allo stesso modo il Tribunale ha evidenziato che l'oggetto della decisione impugnata non è idonea a consentire di valutare se la realizzazione del cappotto possa causare un sacrificio delle superfici dei balconi, determinando una lesione della proprietà esclusiva; del resto nella relazione preliminare del tecnico è stato scritto che la "coibentazione esterna non altererà il volume del fabbricato" e che "nella imbotte dei serramenti esterni si stenderà un intonaco in nano molecole di cm 1 di spessore e pertanto il rapporto aeroilluminante rimarrà inalterata", così confermando l'obiettivo di un sacrificio del tutto trascurabile della superficie dei balconi.
Questo cappotto non s'ha da fare
Considerazioni conclusive
Nella motivazione della sentenza è possibile leggere la seguente considerazione: gli interventi edili sulle facciate condominiali per rendere il condominio più performante dal punto di vista energetico possano riverberare i loro effetti anche sui balconi, ossia su parti di proprietà esclusiva dei condomini; tuttavia non è detto che qualunque effetto - anche minimo - sia qualificabile come lesione del diritto di proprietà esclusiva, con conseguente invalidità della delibera assembleare.
Per questa tesi una tale interpretazione determinerebbe l'effetto di subordinare sempre l'installazione di "cappotti termici" sulle facciate dei condomìni al voto unanime dei condomini, con conseguente frustrazione della degli obiettivi del legislatore (che vuole palazzi meno energivori) e rendendo sostanzialmente inutile la previsione della maggioranza abbassata per approvare l'opera (solo la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio).
Il pensiero è già stato espresso dal Tribunale di Milano che ha invece ritenuto lecita l'approvazione della realizzazione di un cappotto termico destinata a restringere il piano di calpestio dei balconi di proprietà dei condomini ricorrenti.
La decisione sottolinea che l'installazione del "cappotto" sulle facciate risulta funzionale ad un più adeguato uso delle cose comuni e risulta finalizzato al soddisfacimento di interessi sia della collettività condominiale sia pubblicistici, altamente meritevoli di tutela, quale il risparmio energetico con la conseguenza che una minima riduzione della superficie disponibile dei balconi appare irrilevante.
Si ricorda però che, in realtà, il Tribunale ha ritenuto la delibera legittima solo perché la collettività condominiale, in sede assembleare, aveva specificamente prospettato la possibilità di apportare varianti ai lavori in modo tale da non coinvolgere i balconi dei ricorrenti o da non menomarne il godimento (Trib. Milano 13 agosto 2021).
La sentenza di Ferrara sembra escludere conseguenze pregiudizievoli sul balcone perché il progetto prevede "un intonaco in nano molecole di cm 1 di spessore". In ogni caso per lamentare la violazione del decoro o il restringimento dei balconi bisogna attendere un progetto esecutivo e una decisione in ordine all'appalto dei lavori.
