Si può affermare che le opere che, come il "cappotto" sovrapposto sui muri esterni dell'edificio, sono finalizzate alla coibentazione del fabbricato in funzione di protezione dagli agenti termici, vanno ricomprese tra quelle destinate al vantaggio comune e godute dall'intera collettività condominiale (art. 1117 c.c., n. 3), inclusi i proprietari dei locali terranei.
Del resto, una volta terminato il lavoro di applicazione, il condominio risulterà dotato di un "guscio" protettivo isolante in grado di far diminuire sensibilmente il consumo di combustibile necessario al riscaldamento, riducendo la dispersione termica attraverso i muri esterni.
In considerazione di quanto sopra è stato affermato che è a carico di tutti i condomini la spesa relativa alla realizzazione di un cappotto termico destinato a proteggere solo una parte delle mura perimetrali dell'edificio (ossia quelle che costituiscono la parte più soggetta all'azione degli agenti atmosferici come le superfici a sbalzo dell'edificio), poiché́ l'opera riguarda parti comuni dello stesso (non essendoci alcun titolo che deponga al contrario) ed è deputata a preservare l'intero stabile condominiale garantendone l'isolamento termico e contribuendo al risparmio energetico generale" (App. L'Aquila 13 novembre 2020 n. 1551).
L'installazione di un cappotto in condominio comporta, però, un inevitabile ampliamento di spessore per le facciate, per risultare determinante per il salto di due classi.
Questo determina necessariamente la riduzione dello spazio vivibile dei balconi, e non è detto che tutti i proprietari siano favorevoli a tale intervento, a prescindere dalla possibilità di ottenere un risparmio in bolletta.
Certo, le delibere favorevoli all'installazione di un cappotto termico non hanno ad oggetto diretto interventi relativi al piano di calpestio di balconi di proprietà esclusiva ma un'opera innovativa volta al miglioramento di una parte comune.
Si è posta quindi la seguente questione: la riduzione della superficie di calpestio di un balcone può costituire un motivo valido per bloccare la messa in opera del cappotto termico sulla facciata ai fini del Superbonus? I condomini possono contestare gli effetti sulla proprietà esclusiva di lavori aventi ad oggetto primario i beni comuni?
La questione è stata recentemente affrontata dal Tribunale di Roma con la sentenza n. 11708 del 25 luglio 2023.
La riduzione del piano di calpestio di un balcone può consentire ad un condomino di bloccare la messa in opera del cappotto termico ai fini del Superbonus? Fatto e decisione
Nell'ambito di un'operazione Superbonus 110, alcuni condomini impugnavano la delibera che aveva approvato la realizzazione del cd. "cappotto termico" da installare su tutta la superficie dello stabile; secondo gli attori tale delibera era nulla perché comportava una riduzione della superficie di calpestio dei loro balconi di proprietà esclusiva.
Il condominio si costituiva eccependo che, nella successiva assemblea, tenutasi pochi giorni dopo la notifica della citazione, era stato chiarito che il cappotto termico avrebbe riguardato solo ed esclusivamente le parti condominiali con esplicita esclusione dei balconi che, in ogni caso, non avrebbero subito nessuna diminuzione di superficie calpestabile; di conseguenza chiedeva che fosse dichiarata cessata la materia del contendere, con condanna degli attori al rimborso delle spese processuali ed al risarcimento ex art. 96 c.p.c.
Gli attori replicavano allora che avrebbero dato disposizione al loro difensore di procedere con la desistenza dal relativo procedimento giudiziale, da ritenersi pertanto reciprocamente transatto ed abbandonato.
Secondo il Tribunale la delibera sopraggiunta dopo la notifica della citazione ha senz'altro comportato la cessazione della materia del contendere.
Ai fini della soccombenza virtuale, però, lo stesso giudice ha osservato che la delibera originaria era illegittima, atteso che i lavori avrebbero realizzato un cappotto termico con compressione delle superfici dei balconi di proprietà esclusiva degli attori.
Del resto, come ha osservato il Tribunale, l'assemblea - che era consapevole dell'invalidità della decisione originaria - dopo la citazione in giudizio aveva prontamente emendato la delibera contestata, stabilendo che il cappotto termico avrebbe interessato solo le parti condominiali con esclusione dei balconi le cui superfici non dovevano subire alcuna riduzione.
Considerazioni conclusive
La sentenza in commento conferma l'orientamento dominante che considera nulla, per lesione del diritto di proprietà dei condomini, la delibera con cui un condominio ha approvato l'installazione di un cappotto termico nell'edificio condominiale che determina una riduzione del piano di calpestio dei balconi e dei terrazzi di alcuni proprietari (Trib Roma 16 dicembre 2020 n. 17997).
Allo stesso modo è stata annullata la delibera condominiale, adottata senza il consenso di tutti i condòmini che, consentendo la realizzazione di un cappotto di 12 centimetri, avrebbe ridotto gli spazi utilizzabili dei balconi privati, violando il diritto all'integrità della proprietà (Trib. Busto Arsizio 7 aprile 2021 n. 514).
