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Responsabilità professionale dell'amministratore, legittima la revoca della vendita della casa anche se la colpa non è certa
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Responsabilità professionale dell'amministratore, legittima la revoca della vendita della casa anche se la colpa non è certa

Le responsabilità dell'amministratore di condominio non sono mica poche! Meglio stare attenti.

Avv. Alessandro Gallucci 

In tema di responsabilità professionale dell'amministratore di condominio è da ritenersi legittima l'azione giudiziale tesa ad ottenere la revocatoria della compravendita effettuata dall'amministratore potenzialmente pregiudizievole per gli interessi dei possibili futuri creditori del professionista.

Detta più banalmente: l'amministratore sotto processo per proprie responsabilità deve stare attento a che cosa vende.

A questa decisione, conforme ai precedenti in materia di azione revocatoria, è giunta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 9855 del 7 maggio 2014.

Due gli elementi che meritano particolare attenzione:

a) la responsabilità professionale dell'amministratore di condominio;

b) i rimedi previsti dall'ordinamento contro gli atti dell'amministratore medesimo in grado di frustrare la soddisfazione delle ragioni del danneggiato.

=> Responsabilità dell'amministratore

L'amministratore di condominio, è utile ricordarlo, raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato” (così, tra le tante, Cass. SS.UU. n. 9148/08).

La pronuncia delle Sezioni Unite, che altro non faceva che riprendere il consolidato orientamento in materia, è stata poi sostanzialmente tradotto in legge dalla così detta riforma del condominio (cfr. art. 1129, quindicesimo comma, c.c.).

Se l'amministratore è un mandatario, quindi, egli sarà responsabile contrattualmente verso i condomini per tutti quegli inadempimenti connessi al mancato o inesatto adempimento dei propri obblighi contrattuali.

Un esempio pratico: l'amministratore deve eseguire le deliberazioni assembleari. Se non lo fa egli è inadempiente ed il condominio può portare avanti un'azione di responsabilità contrattuale.

Lo stesso dicasi per il mancato recupero dei crediti ed in generale per tutte quelle incombenze tipicamente connesse all'espletamento dell'incarico.

In casi del genere l'amministratore ritenuto responsabile è chiamato a risarcire il danno nella misura dimostrata nel corso del giudizio secondo le ordinarie regole previste in materia di responsabilità contrattuale

Le garanzie per le ragioni del creditore

La parte danneggiata nel caso di responsabilità contrattuale diviene, a seguito di una sentenza di condanna al risarcimento, parte creditrice.

Il ristoro del danno è di fondamentale importanza proprio perché tende a garantire un risarcimento del pregiudizio subito. In questo contesto s'inseriscono le norme sulla così detta azione revocatoria che fonda la propria ratio sulla possibilità per il creditore di agire al fine di evitare un pregiudizio alle proprie pretese.

Le norme di riferimento sono quelle contenute negli artt. 2901 e ss. del codice civile. L'azione revocatoria può essere azionata anche se il credito è sottoposto a condizione o non è ancora certo (ad esempio perché non v'è ancora una sentenza definitiva) e sia possibile dimostrare l'intento del debitore di sottrarre un bene utile a soddisfare le ragioni creditizie. (Nuove responsabilità per gli amministratori dopo il 18 giugno: favoriti gli studi professionali)

Nel caso risolto dalla sentenza n. 9855, due condomini agivano con domanda revocatoria contro il loro ex amministratore condominiale (loro vicino di casa) che aveva pensato bene, nel corso di un giudizio riguardante la propria responsabilità professionale, di vendere al proprio figlio un bene immobile di sua proprietà.

La causa è arrivata fino alla Corte di Cassazione, la quale ha ritenuto fondato il ricorso sottopostole in quanto, si legge in sentenza, pur se l'accertamento della responsabilità professionale dell'amministratore condominiale fosse ancora in corso in altro giudizio i ricorrenti erano comunque da ritenersi titolari di un credito eventuale (fondato sulle sentenze di merito di condanna dell'amministratore), “che li legittima a proporre azione revocatoria degli atti che il potenziale debitore abbia compiuto in pregiudizio delle loro ragioni (Cass. civ. S.U. 18 maggio 2004 n. 9440; Cass. civ. Sez. 3, 10 marzo 2006 n. 5246, Idem, 14 maggio 2013 n. 11573); fermo restando che l'eventuale sentenza dichiarativa dell'inefficacia dell'atto revocato non può essere portata ad esecuzione finché l'esistenza del credito non sia accertata con efficacia di giudicato (Cass. civ. Sez. 1, 12 luglio 2013 n. 17257)” (Cass. 7 maggio 2014 n. 9855).

=> Recupero crediti condominiali e responsabilità dell'amministratore

Scarica Cass. 7 maggio 2014 n. 9855

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