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Le forme di tutela a favore degli acquirenti degli "immobili da costruire"

La garanzia fidejussoria c'è sempre, mentre la "polizza assicurativa indennitaria decennale" a volte risulta mancante
Ing. Cristian Angeli Ing. Cristian Angeli 

Il 24 agosto scorso è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il Decreto 6 giugno 2022, n. 125 del Ministero della giustizia, dal titolo "Regolamento relativo al modello standard di garanzia fideiussoria relativa al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire, ai sensi dell'articolo 3, comma 7-bis del decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122".

Sono stati inoltre pubblicati il modello standard e la scheda tecnica di garanzia fideiussoria, portando così a termine l'iter della norma dedicata alla tutela degli acquirenti degli immobili da costruire.

Le tutele per gli acquirenti degli immobili da costruire

Tra le diverse forme di tutela dell'acquirente il Legislatore, con il D. Lgs. 122/2005, ha previsto l'obbligo a carico del costruttore di una polizza assicurativa indennitaria decennale, con decorrenza dalla data di ultimazione dei lavori.

La polizza ha lo scopo di tutelare dai danni derivanti dalla rovina dell'edificio, parziale o totale, oltre che dai gravi difetti costruttivi delle opere.

Si tratta di una assicurazione, stipulata in favore dell'acquirente, che garantisce per la durata di dieci anni le conseguenze derivanti da eventuali difetti di costruzione e dai danni che ne possono conseguire.

L'articolo 1669 del codice civile prevede testualmente che "Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia".

Il caso di inadempimento dell'obbligo risarcitorio del costruttore

L'acquirente però, seppur tutelato in linea di principio, spesso si scontra con l'inadempimento dell'obbligo risarcitorio da parte del costruttore, con la situazione di crisi in cui sempre più spesso si trovano le imprese o, comunque, con l'impossibilità di vedere soddisfatto il proprio diritto in quanto impossibilitato a rifarsi sulla società (magari una srl con capitale minimo e senza beni) o su impresa individuale con il titolare che si è già premurato di mettere al riparo il proprio patrimonio o, peggio, casi in cui la società potrebbe essere estinta.

Appalto mal eseguito: quando si prescrive l'azione risarcitoria?

Già il D. Lgs. 122/2005 (il c.d. TAIC), nella sua formulazione originaria, aveva previsto tutele sia per la fase di sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita, con la previsione di una fidejussione che copre gli acconti versati, sia con la previsione della consegna, al momento del contratto definitivo, della c.d. polizza decennale postuma.

La mancata consegna della polizza non è sanzionata

Purtroppo, nella pratica, si sono viste difficoltà nell'applicazione della norma. Mentre la consegna della fidejussione è prevista a pena di nullità, e quindi il controllo è sempre stato puntuale e stringente, nessuna sanzione era stata prevista per la mancata consegna della polizza.

È noto che, quando all'inadempimento non è collegata una sanzione, la norma perde spesso la propria efficacia.

È poi con le modifiche apportate dal Codice della crisi di impresa che viene prevista una maggiore tutela per l'acquirente, apportando modifiche migliorative ad una delle norme cardine in materia di protezione del consumatore.

L'art. 4, comma 1, del TAIC, così come riformato dall'art. 386, comma 1, lett.), D.Lgs. 12 gennaio 2019, n. 14, a decorrere dal 16 marzo 2019, ai sensi di quanto disposto dall'art. 389, comma 2, del medesimo D.Lgs. n. 14/2019, ha previsto che "il costruttore è obbligato a contrarre ed a consegnare all'acquirente all'atto del trasferimento della proprietà a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere solo dall'acquirente una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell'articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione." La polizza deve essere consegnata indipendentemente dalla eventuale situazione di crisi in cui versa il costruttore e, in caso di inadempimento e di mancata consegna al momento del rogito, è previsto al comma 1 ter dello stesso articolo che "In caso di inadempimento all'obbligo previsto dal comma 1, l'acquirente che abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto di cui all'articolo 6 ha diritto di escutere la fideiussione".

Si tratta di una ipotesi di nullità c.d. "di protezione": non è sanabile, non può essere oggetto di convalida, ovvero l'atto non può essere "regolarizzato" per volontà dei privati, e può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, ovvero dalla Parte contrattuale debole, evidentemente con lo scopo di riequilibrare le posizioni contrattuali.

Importante sottolineare come la polizza assicurativa copra anche i danni a terzi derivati dalla rovina totale o parziale dell'edificio, e comunque i danni ex art. 2053 c.c.

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