In caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio in condominio, le relative spese possono essere considerate, ai fini del calcolo della detrazione, soltanto se riguardano un caseggiato (da considerare nella sua interezza) caratterizzato dalla "prevalenza" della funzione residenziale rispetto all'intero edificio.
Superbonus e criterio della prevalenza della funzione residenziale: le ipotesi
Alla luce di quanto sopra bisogna ricordare che:
- qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'edificio in condominio sia superiore al 50 per cento dell'intera superficie dell'edificio stesso, è possibile ammettere al Superbonus, anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali che sostengono spese, in qualità di condomini, per interventi sulle parti comuni di tale edificio.
- qualora, invece, la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza sia inferiore al 50 per cento, il Superbonus riferito alle spese per interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio (che potranno fruire del Superbonus anche per interventi "trainati" realizzati su tali unità immobiliari, sempreché queste ultime non rientrino tra le categorie catastali A/1, A/8 e A/9, escluse dal beneficio ai sensi del comma 15 del citato articolo 119 del decreto Rilancio.
Superbonus e condomini: edificio residenziale nel suo complesso e non.
Il calcolo della superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza: gli immobili censiti in catasto con categoria F/7
Ai fini del calcolo della superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza vanno conteggiate tutte le unità immobiliari residenziali facenti parte dell'edificio, comprese quelle rientranti nelle predette categorie catastali escluse dal Superbonus (A/1, A/8 e A/9).
L'Agenzia dell'Entrate nella risposta n. 464/2022 ha chiarito che, ai fini della verifica della prevalente funzione residenziale dell'edificio, occorre considerare, nel calcolo della superficie complessiva dell'edificio, anche gli immobili censiti in catasto con categoria F/7 (Infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione, senza attribuzione di rendita), in quanto costituiscono immobili facenti parte dell'edificio medesimo, la cui destinazione d'uso è ben definita e certamente non residenziale.
Se il calcolo della superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza, ricomprese nell'edificio, sia superiore al 50 per cento della superficie complessiva dell'edificio stesso, sarà possibile ammettere alla detrazione anche i proprietari o detentori degli immobili non residenziali, censiti in catasto con categoria F/7 (come la società proprietaria della centrale telefonica), che sostengono spese, in qualità di condomini, per interventi sulle parti comuni dell'edificio.
