La Corte d'Appello di Bari, con la sentenza n. 535 del 31 marzo 2023, ha ribadito il pacifico principio secondo cui l'amministratore, nel compiere atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio, agisce in base a una rappresentanza ex lege per la quale non occorre alcuna conferma o autorizzazione assembleare. Analizziamo più nel dettaglio la vicenda.
Amministratore fa causa all'appaltatore: fatto e decisione
Il condominio proponeva appello avverso la sentenza di primo grado con cui l'autorità giudiziaria aveva dichiarato l'improcedibilità del giudizio per mancanza dell'autorizzazione dell'assemblea condominiale all'azione intrapresa dall'amministratore pro-tempore.
Secondo il giudice di prime cure, il condominio non aveva dimostrato di aver conferito mandato all'amministratore per intraprendere la causa contro l'appaltatore, il quale era stato accusato di non aver portato a termine i lavori così come pattuiti al momento della sottoscrizione del contratto.
Secondo la Corte d'Appello di Bari, il giudice di primo grado è incorso in un errore marchiano: il tribunale, infatti, non ha considerato che l'amministratore di un condominio necessita dell'espressa autorizzazione (o della ratifica) deliberata dall'assemblea solo per le cause che esorbitano dalle proprie attribuzioni; al contrario, per l'adempimento delle normali incombenze rientranti nei limiti delle funzioni conferitegli dall'art. 1130 c.c., dispone della piena rappresentanza ex lege dei condòmini, come si evince nitidamente dall'art. 1131 c.c. (in questo senso si vedano anche Cass., sentt. n. 11200/21, n. 10865/16 e n. 1451/14).
Tra tali attribuzioni è senz'altro annoverabile il potere-dovere dell'amministratore di compiere atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio (ex art. 1130, comma primo, n. 4), il che implica anche la propria autonoma legittimazione, sia attiva che passiva, nelle controversie inerenti al risarcimento dei danni, a tutela dei beni e degli interessi condominiali (ex multis, Cass., sent. n. 342/23).
Nel caso di specie, quindi, correttamente l'amministratore ha intrapreso un contenzioso contro l'appaltatore inadempiente, conferendo mandato all'avvocato di fiducia senza che occorresse una specifica delibera assembleare di autorizzazione ad agire.
Ad abundantiam, va precisato che nel corso del giudizio di primo grado il condominio aveva comunque "regolarizzato" (pur non essendocene bisogno) la propria posizione, producendo copia del verbale da cui emergeva l'unanime volontà dei condomini di iniziare l'azione giudiziaria nei confronti dell'impresa inadempiente.
Tale documentazione veniva depositata a seguito dell'espressa richiesta da parte del tribunale, ai sensi dell'art. 182 c.p.c., a tenore del quale «Quando rileva la mancanza della procura al difensore oppure un difetto di rappresentanza, di assistenza o di autorizzazione che ne determina la nullità, il giudice assegna alle parti un termine perentorio per la costituzione della persona alla quale spetta la rappresentanza o l'assistenza, per il rilascio delle necessarie autorizzazioni, ovvero per il rilascio della procura alle liti o per la rinnovazione della stessa.
L'osservanza del termine sana i vizi, e gli effetti sostanziali e processuali della domanda si producono fin dal momento della prima notificazione».
La colpa dell'appaltatore si presume fino a prova contraria
Insomma: anche a voler ritenere che la causa intrapresa contro l'appaltatore esorbitasse dalle competenze dell'amministratore, la compagine aveva provveduto, nel termine assegnato dal giudice, a dimostrarne la legittimazione.
Amministratore fa causa all'appaltatore: considerazioni conclusive
La sentenza della Corte d'Appello di Bari ha fatto corretta applicazione sia dei principi giurisprudenziali che di quelli codicistici: non è necessaria l'autorizzazione dell'assemblea condominiale per la proposizione dell'azione giudiziaria da parte dell'amministratore, trattandosi di atti conservativi dei beni condominiali pienamente rientranti nella sua legittimazione ad agire per conto del condominio, ai sensi dell'art. 1131 comma primo c.c.
