Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, con la sentenza n. 2685 del 28 giugno 2023, ha espresso il principio secondo il quale la manutenzione straordinaria eseguita in modo costante su un bene condominiale non ne determina l'acquisto per usucapione. Analizziamo più nel dettaglio la vicenda.
Usucapione del bene condominiale: fatto e decisione
Un condomino veniva citato in giudizio per aver occupato illegittimamente alcune parti comuni. Nello specifico, veniva contestata la chiusura, a mezzo recinzione, di una parte della corte condominiale, la quale veniva così utilizzata in modo esclusivo dal convenuto.
La medesima recinzione metallica, inoltre, precludeva l'accesso anche al ballatoio-terrazzo posto al piano ammezzato.
L'attore chiedeva pertanto la rimozione delle suddette opere abusive, con conseguente restituzione delle parti comuni illegittimamente occupate.
Il convenuto si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto della domanda attorea e, in via riconvenzionale, l'accertamento dell'intervenuta usucapione su detti beni comuni, vantandone un possesso esclusivo, pubblico e pacifico ultraventennale.
Nello specifico, parte convenuta riteneva di essersi occupata in maniera esclusiva della manutenzione, anche straordinaria, delle parti di cui vantava il possesso.
Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, con la sentenza in commento, ha accolto la domanda attorea rigettando, di converso, quella spiegata in via riconvenzionale dal convenuto.
Essendo pacifica l'occupazione delle parti comuni ad opera del convenuto, il giudice campano si è soffermato maggiormente sulla proposta usucapione, analizzando le ragioni dell'infondatezza.
Secondo la sentenza in commento, ai fini della prova dell'intervenuta usucapione, la manutenzione straordinaria di un immobile ben può configurare lo ius possessionis previsto dalla legge, ma deve essere provata anche la sussistenza dell'animus possidendi (che non è desumibile in via presuntiva) per un periodo ultraventennale e senza interruzioni di sorta, tanto da rivestire inequivocabilmente i connotati del diritto di proprietà.
La pubblicità e la rilevanza esterna del possesso, infatti, non trovano pieno riscontro nell'esecuzione di atti che non potrebbero giustificarsi in un soggetto che non ritenesse di vantare la propria signoria sul bene stesso.
Per giurisprudenza costante, ai fini dell'usucapione del bene comune, sebbene non sia necessaria l'interversione del titolo del possesso, è sufficiente l'estensione del possesso medesimo in termini di esclusività, ma non è sufficiente che gli altri partecipanti si siano astenuti dall'uso della cosa, occorrendo altresì che il comproprietario evidenzi una volontà di possedere "uti dominus" e non più "uti condominus".
Peraltro, tale univoca volontà non può desumersi dal fatto che il comproprietario abbia utilizzato ed amministrato il bene provvedendo alla manutenzione, sussistendo al riguardo la presunzione juris tantum che egli abbia agito nella qualità di condomino e che abbia anticipato le spese anche relativamente alla quota degli altri comunisti.
Nel caso di specie, poi, la prova testimoniale non è stata dirimente, atteso che i testi hanno riferito solo in ordine al tempo ma non anche in ordine all'animus possidendi.
La domanda attrice, quindi, di rilascio dei beni comuni con rimozione dei manufatti realizzati arbitrariamente va accolta, con conseguente rigetto della domanda riconvenzionale spiegata da parte convenuta di acquisto per intervenuta usucapione, per mancanza dei presupposti di legge.
Usucapione del bene condominiale: considerazioni conclusive
Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, con la sentenza in commento, ha correttamente applicato i principi sanciti dalla Suprema Corte, secondo la quale "Ai fini della prova dell'intervenuta usucapione, la manutenzione straordinaria di un immobile, ed il possesso in modo pubblico, pacifico, continuo ed ininterrotto per i venti anni richiesti dall'art.1158 cc ben può configurare lo ius possessionis, ma deve essere provata anche la sussistenza dell'animus possidenti, che non è desumibile in via presuntiva , ma deve essere esplicitata dall'esercizio dell'attività materiale corrispondente al diritto di proprietà" (Cass., n. 15446/07).
