Per consolidata giurisprudenza il condominio si configura come un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, così che l'esistenza di un organo rappresentativo unitario, quale è l'amministratore, non priva i singoli partecipanti della facoltà di agire a difesa dei diritti comuni, inerenti all'edificio condominiale.
La Cassazione ha già evidenziato come il sistema stia andando nella direzione della progressiva configurabilità in capo al condominio di una sia pure attenuata personalità giuridica. Tuttavia si è fatto presente che il legislatore ha respinto nella c.d. Riforma del condominio la prospettiva di dare al condominio personalità giuridica con conseguenti diritti sui beni comuni.
Tenendo conto di quanto sopra, si può sostenere che il condominio e, per esso, l'amministratore possa chiedere che si accerti in giudizio in suo favore l'acquisto per usucapione di un terreno del vicino?
La questione è stata affrontata dal Tribunale di Palermo n. 3440 del'11 luglio 2023.
Il condominio può usucapire il terreno di un vicino? Fatto e decisione
Un condominio si rivolgeva al Tribunale per accertare l'usucapione del diritto di proprietà in suo favore di un'area vicina, con ordine alla all'autorità competente di procedere alla correlata trascrizione nei pubblici registri dell'acquisto a titolo originario a favore di parte attrice sul detto bene, il tutto con il favore delle spese in caso di opposizione.
Il titolare della detta area eccepiva in via pregiudiziale la mancanza sia di legittimazione attiva sostanziale sia di legittimazione formale/processuale in capo al condominio, chiedendo la condanna di quest'ultimo ex art. 96 c.p.c., segnalando, in ogni caso, il mancato esperimento della mediazione civile.
Nel merito, contestava la fondatezza della domanda, chiedendone il rigetto con condanna alle spese di lite a carico della collettività condominiale. Il Tribunale ha dato torto al condominio.
Lo stesso giudice ha ricordato che nel nostro ordinamento giuridico il diritto di agire in giudizio o il diritto all'azione viene affermato dall'art. 24 Cost. ("tutti possono agire in giudizio per la tutela dei propri diritti e interessi legittimi") e dall'art. 2907 c.c. ("alla tutela giurisdizionale dei diritti provvede l'autorità giudiziaria su domanda della parte").
La legittimazione ad agire spetta quindi al titolare del diritto oggetto di tutela e, in base all'art. 81 c.p.c. fuori dei casi espressamente previsti dalla legge, nessuno può far valere nel processo in nome proprio un diritto altrui"; come sottolinea il Tribunale, quindi, tale titolarità spetta, a chiunque faccia valere nel processo un diritto proprio, assumendo di esserne titolare.
Il condominio, in persona dell'amministratore pro tempore, non può essere proprietario/intestatario di beni immobili e/o mobili, né l'amministratore di condominio è titolare di un potere di sostituzione processuale o di legittimazione straordinaria (articolo 81 c.p.c.) dei singoli condomini.
La domanda di usucapione del diritto di proprietà, quale modo di acquisto a titolo originario, esercitata dall'amministratore del condominio non può essere esercitata in nome proprio, atteso che l'eventuale usucapione del diritto di proprietà dell'area in testa alla convenuta apparterrebbe ai singoli condomini, attenendo detta domanda alla titolarità dei beni e non mirando alla difesa della proprietà comune, ma alla sua estensione. In altre parole, ad avviso del Tribunale, l'azione non è ammissibile.
Secondo il giudice palermitano la domanda processuale proposta dall'amministratore del condominio doveva essere sorretta da mandato speciale o procura sostanziale rilasciata da ciascun condomino (e in corso di causa, nonostante l'espressa contestazione avanzata dal convenuto, tale vizio di rappresentanza non è stato sanato).
In ogni caso ha evidenziato che l'impossibilità per il condominio di agire in giudizio per accrescere l'entità dei beni comuni avrebbe dovuto essere ben nota allo stesso prima ancora di promuovere il giudizio, con la conseguenza che l'iniziativa giudiziaria dei condomini è stata considerata espressione di colpa grave.
L'attore è stato così condannato a risarcire i danni al convenuto ex art. 96 c.p.c. e al pagamento delle spese legali.
Domanda di usucapione nel giudizio di regolamento di confini
Considerazioni conclusive
Secondo la Cassazione, la proposizione di una domanda diretta non alla difesa della proprietà comune, ma alla sua estensione mediante declaratoria di appartenenza al condominio di un'area adiacente al fabbricato condominiale, siccome acquistata per usucapione, implicando non solo l'accrescimento del diritto di comproprietà, ma anche la proporzionale assunzione degli obblighi e degli oneri ad esso correlati, esorbita dai poteri deliberativi dell'assemblea e dai poteri di rappresentanza dell'amministratore, il quale può esercitare la relativa azione solo in virtù di un mandato speciale rilasciato da ciascun condomino (Cass., sez. II, 09/11/2020, n.25014; Cass. civ., sez. II, 24/09/2013, n. 21826; Cass. civ., sez. II, 03/04/2003, n. 5147).
Pertanto, la legittimazione ad agire in giudizio nel caso in questione riguarda i singoli condomini e non l'intero condominio.
In altre parole un'azione quale quella di usucapione, che mira ad accrescere l'entità dei beni comuni non può mai essere esercitata dal condominio ma solo dai singoli condomini, potendo solo questi ultimi divenire titolari pro-quota del bene usucapendolo (Trib. Roma 17 gennaio 2022, n. 588).
