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Poteri e doveri dell'amministratore di condominio

Professionalizzazione dell'amministratore di condomino nella gestione, inadempimento a doveri che costituisce gravi irregolarità, i poteri nella gestione ordinaria e straordinaria.
Avv. Laura Cecchini Avv. Laura Cecchini - Foro di Firenze 

Professionalizzazione della figura di amministratore di condomino

La novella sul condominio (Legge n.220/2012), come ormai noto, ha introdotto nuove disposizioni in ragione delle quali la figura dell'amministratore richiede, oggi, una indiscutibile professionalità.

Partendo dall'aumento del numero dei condomini per cui la nomina è divenuta obbligatoria, da quattro a più di otto, come previsto all'art. 1129, comma I, Cod. Civ., le novità attengono principalmente ai doveri di informazione che gravano sul medesimo così come agli adempimenti che deve espletare.

A tal riguardo, appare ictu oculi l'importanza di quanto disposto al II comma della citata norma, il quale prevede espressamente che l'amministratore comunichi i suoi dati anagrafici e professionali, e, nel caso in cui l'incarico sia conferito ad una società, ulteriore novità della riforma, la sede legale.

Al medesimo tempo, dovranno essere comunicati il luogo, d'abitudine lo studio, dove si trovano i registri inerenti l'anagrafe condominiale ed i verbali delle assemblee all'uopo indicando giorni ed orari in cui i condomini possono accedervi per consultarli.

Amministratore di sostegno e condominio

E' di tutta evidenza come detta previsione risponda alla necessità di imporre un onere di trasparenza per il corretto svolgimento della funzione di amministratore e, anche ed in particolare, per la corretta verifica del suo operato da parte della compagine condominiale.

Parimenti, non possiamo dimenticare come sia facoltà della assemblea dei condomini subordinare la nomina dell'amministratore alla stipula e/o esibizione di una polizza per responsabilità civile, illustrata al III comma dell'art. 1129 Cod. Civ., oltre ad essere codificato l'obbligo, per l'amministratore, di presentare, al momento in cui si procede al conferimento dell'incarico, il preventivo delle sue competenze, previsto al comma XIII, per poter aver giusta contezza della spesa che formerà una voce nel bilancio del condominio ma, altresì, al fine di conoscere quali attività sono comprese nella somma indicata e quali devono ritenersi escluse per cui saranno imputabili al condominio solo al verificarsi della specifica circostanza.

Sotto tale ultimo profilo, pensiamo, ad esempio, alle spettanze per la partecipazione ad una procedura di mediazione, oppure all'emolumento nel caso di lavori straordinari.

A rafforzare il dovere di informativa di cui all'art. 1129, comma II, Cod. Civ. sopravviene il V comma del medesimo articolo, il quale ha stabilito che nel luogo di accesso al condominio debba essere affissa una targhetta con le generalità e recapiti dell'amministratore.

L'amministratore che non presenta il conto della propria gestione può essere soggetto a revoca.

Sempre in rispondenza alla ratio della riforma del condominio tesa ad assicurare, tramite una serie di nuove disposizioni e doveri, maggiore chiarezza dell'attività svolta dall'amministratore nella gestione del condominio, non possiamo certamente ignorare l'obbligo di aprire un conto corrente condominiale se non ancora esistente e, comunque, di far transitare nello stesso tutte le somme ricevute e quelle erogate a favore di terzi all'uopo disponendo espressamente, per un opportuno controllo, il diritto di ogni condomino a chiedere copia della rendicontazione periodica (art. 1129, comma VII, Cod. Civ.).

Infine, per quanto concerne la durata dell'incarico, la disciplina vigente prevede una durata annuale, rinnovata per pari periodo per cui, in sostanza, lo stesso si ritiene conferito per due anni.

Inadempimento a doveri che costituisce grave irregolarità

Ferma la illustrazione delle disposizioni che attengono alla figura professionale. dell'amministratore ed agli adempimenti più propriamente burocratici inerenti il suo ruolo, veniamo adesso ad esaminare quelli che, tra i suoi compiti, in caso di inosservanza ed inadempimento, ravvisano irregolarità di gravità tale da integrare giusto motivo per la revoca, di cui all'art. 1129, comma XII, Cod. Civ.

In tale ottica, occorre leggere la suindicata norma in combinato disposto con l'art. 1130 Cod. Civ. rubricato "attribuzioni dell'amministratore", in cui sono dettate le attività e doveri che il medesimo si assume con la nomina.

Nella disamina dei compiti, assume importanza primaria, essendo la norma più rappresentativa ed esemplificativa, in concreto, delle modalità con cui deve operare la gestione condominiale, l'art. 1130, comma I n.1, Cod. Civ, secondo cui è preciso dovere dell'amministratore dare esecuzione alle delibere assunte dai condomini in sede assembleare unitamente a quello di convocare annualmente la riunione per l'approvazione del rendiconto.

Rendiconto condominiale e comportamento dell'amministratore subentrante

E' intellegibile che tali attività investono la vita del condominio in quanto l'una attiene alla concreta attuazione del diritto dei condomini di manifestare la propria volontà sugli argomenti portati all'ordine del giorno, spesso anche dai medesimi indicati all'amministratore, indispensabile per poter esercitare il potere decisionale spettante sulle diverse situazioni sottoposte, mentre l'altra attiene alla gestione contabile propedeutica alla rendicontazione delle risorse e delle spese.

In considerazione della indiscutibile rilevanza dei richiamati doveri, l'art. 1129, comma XII, Cod. Civ. ai numeri 1) e 2) definisce la condotta omissiva dell'amministratore rispetto agli stessi quale grave irregolarità.

Al contempo, medesima sorte si ha nel caso in cui l'amministratore non risponda all'obbligo di tenuta dei registri (anagrafe e verbali) e rifiuti, ovvero non evada, la richiesta del condomino di fornire l'attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.

Non è esente da tale censura di grave irregolarità neppure la mancata comunicazione dei dati anagrafici e professionali di cui all'art. 1129, comma II, Cod. Civ., anche qui a dimostrazione ulteriore della rilevanza ed importanza dell'obbligo di riferire determinate notizie.

Ed ancora, rientra nella medesima ipotesi anche la mancata apertura ed utilizzo del conto corrente condominiale o, in ogni caso, il porre in essere atti che possono dare origine ad una indebita contaminazione del patrimonio del condominio con quello dell'amministratore o altro condomino.

Infine, nell'ambito delle azioni a tutela della riscossione degli oneri condominiali, stante l'obbligo di agire entro sei mesi dalla chiusura del bilancio, è passibile di revoca l'amministratore che non porti avanti con la dovuta diligenza l'azione giudiziaria intrapresa e la conseguente esecuzione così come la non aver ottemperato a provvedimenti giudiziari ed amministrativi.

Gestione approssimativa. L'ex amministratore di condominio condannato a ricostituire il fondo cassa.

Gestione ordinaria e straordinaria

Per un quadro completo dell'argomento in esame, è confacente ricordare, inoltre, che la normativa dettata in materia di condominio, riconosce all'amministratore l'esercizio di poteri in autonomia, al medesimo attribuiti dalla Legge che concernono la ordinaria amministrazione, oltre a quelli che possono essere assunti con specifica delibera assembleare.

Sul punto, è appropriato citare l'art. 1130, comma I n.1) Cod. Civ., ove è palese l'autonomia dell'amministratore nello svolgimento delle mansioni inerenti la conduzione ordinaria quali <disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini>.

Invero, la cosiddetta ordinaria amministrazione comprende doveri indispensabili per la amministrazione del condominio, individuati al suddetto articolo, quali la riscossione delle rate, il pagamento dei fornitori, gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio nonché gli adempimenti fiscali.

Diversamente, laddove sia necessario assumere decisioni di consistente portata e rilevanza economica in termini di spesa, quali la firma di contratti d'appalto per la ristrutturazione della facciata o del tetto, le stesse attengono ad atti che configurano, invece, una attività di straordinaria amministrazione per cui il relativo potere di stipula dovrà essere necessariamente conferito con delibera ad hoc.

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