Il Tribunale di Patti, con la sentenza n. 25 dell'11 gennaio 2023, decidendo in materia di usucapione ha ripercorso l'orientamento della giurisprudenza di legittimità, che ha fissato i principi cardine in merito ai presupposti necessari per il riconoscimento di tale diritto.
Domanda di usucapione di un locale: quali le condizioni?
I proprietari di tre unità immobiliari, situate in un complesso condominiale, convenivano in giudizio il proprietario di altro immobile e di un piccolo locale utilizzato a deposito/veranda, da questi acquistato in sede di asta giudiziaria.
Gli attori assumevano di avere posseduto il locale in questione, personalmente e tramite i rispettivi danti causa, in modo esclusivo, pacifico e pubblico nonché ininterrottamente per circa trenta anni. Gli stessi chiedevano, quindi, per effetto della maturata usucapione, di essere dichiarati pieni proprietari pro-indiviso del bene, con conseguente ordine al convenuto di rimuovere tutte le opere che impedivano il libero accesso e godimento dell'immobile.
Il tutto ponendo, a carico del soccombente, l'ordine di trascrizione e di voltura dell'accatastamento.
Il convenuto, da parte sua, chiedeva il rigetto della domanda, rilevando che il bene era stato acquisito dal fallimento della ditta costruttrice, la quale, nel provvedimento finale, l'aveva aggiudicato allo stesso convenuto, mentre, comunque, non vi era stato alcun possesso dell'immobile, ma, al massimo, una mera detenzione che non consentiva pacificamente, comunque, l'applicabilità della disciplina dell'usucapione.
Il Tribunale rigettava la domanda di merito, non senza rilevare che il giudizio possessorio ed il conseguente reclamo si erano conclusi con il rigetto della domanda, non essendo stato provato dagli attori il possesso idoneo del bene ai fini dell'usucapione.
Nessuna usucapione senza la prova concreta del possesso
Come necessaria premessa il Tribunale di Patti ha evidenziato che corpus possessionis e animus possidendi sono i presupposti fondamentali per far maturare l'usucapione (artt. 1158.1167 c.c.), modo di acquisto a titolo originario della proprietà o di altro diritto reale.
Il corpus consiste nell'esercizio del possesso corrispondente al contenuto del diritto affermato per il periodo richiesto e lo stesso deve essere continuo, ininterrotto e non viziato da violenza e clandestinità, con indiscussa e piena signoria sulla cosa. L'animus, invece, rappresenta l'intenzione del possessore di esercitare sull'immobile i medesimi poteri del proprietario (o del titolare di altro diritto reale), attraverso un'attività apertamente contrastante e incompatibile con un possesso altrui (non bastando a tale scopo meri atti di gestione consentiti dal proprietario o tollerati dallo stesso).
Ai fini dell'applicazione di tali principi, dalle risultanze processuali e più specificatamente dalle prove testimoniali, è stato accertato che gli attori non avevano mai avuto il possesso esclusivo del locale in questione che, privo di serratura, ancora prima dell'acquisto da parte del convenuto, era stato a disposizione anche degli altri condomini, i quali vi avevano libero accesso per utilizzarlo come stenditoio durante i mesi estivi.
Ai fini dell'usucapione è rilevante lo "ius excludendi alios"
La sentenza del Tribunale di Patti si è correttamente allineata alla giurisprudenza della Suprema Corte che, ancora di recente, ha indicato i criteri da adottare per valutare la fondatezza, in ordine alla prova, dei presupposti del diritto all'usucapione ed ha affermato che "in tema di usucapione, dalla presunzione discendente dall'art. 1141, co. 1, c.c. deriva un'inversione dell'onere probatorio in punto animus possidendi, talché non spetta al possessore dimostrare l'esistenza di tale elemento soggettivo, ma alla parte che si opponga all'avvenuta maturazione dell'usucapione dimostrarne la mancanza" (Cass. 22 agosto 2022, n. 25095).
La giurisprudenza ha, altresì, precisato che "chi agisce in giudizio per essere dichiarato proprietario di un bene, affermando di averlo usucapito, deve dare la prova di tutti gli elementi costitutivi della dedotta fattispecie acquisitiva e, quindi, non solo del corpus, ma anche dell'animus; quest'ultimo elemento, tuttavia, può eventualmente desumersi in via presuntiva dal corpus, se vi sia stato svolgimento di attività corrispondenti all'esercizio del diritto di proprietà e, in tal caso, sul convenuto grava l'onere di dimostrare il contrario, provando che la disponibilità del bene è stata conseguita dall'attore, mediante un titolo che gli conferiva un diritto soltanto personale" (Cass. 27 settembre 2017, n. 22667).
Va, tuttavia, evidenziato che sempre in materia di onere della prova vale il principio secondo il quale "il rigore della regola, secondo cui chi agisce in rivendicazione deve provare la sussistenza del proprio diritto di proprietà o di altro diritto reale sul bene anche attraverso i propri danti causa, fino a risalire ad un acquisto a titolo originario o dimostrando il compimento dell'usucapione, non riceve attenuazione per il fatto che la controparte proponga domanda riconvenzionale ovvero eccezione di usucapione, in quanto chi è convenuto nel giudizio di rivendicazione non ha l'onere di fornire alcuna prova, potendo avvalersi del principio "possideo quia possideo", anche nel caso in cui opponga un proprio diritto di dominio sulla cosa rivendicata, dal momento che tale difesa non implica alcuna rinuncia alla più vantaggiosa posizione di possessore" (Cass.7 giugno 2018, n. 14734).
Infine, il Tribunale di Patti ha richiamato un principio (Cass. 20 gennaio 2022 n. 1796) che, pur se attinente all'usucapione di un fondo agricolo, ha valenza di carattere generale. Esso può sintetizzarsi nel senso che ai fini della prova del possesso uti dominus non è sufficiente che il bene sia stato meramente coltivato, poiché trattasi di attività compatibile anche con la mera tolleranza del proprietario del bene, senza esprimere un'attività che escluda i terzi dal godimento dello stesso bene. Diversamente, la recinzione del fondo stesso costituisce in concreto la più rilevante dimostrazione del possessore di esercitare sul bene immobile il c.d. ius excludendi alios che si concretizza nella piena volontà del soggetto di possedere il bene.
