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Infiltrazioni in un'unità immobiliare e normale tollerabilità ai sensi dell'art. 844 c.c.: le due cose non sono collegate.
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Infiltrazioni in un'unità immobiliare e normale tollerabilità ai sensi dell'art. 844 c.c.: le due cose non sono collegate.

Infiltrazioni in condominio. Argomento stranoto su cui spesso torniamo per segnalare aspetti nuovi o aggiornamenti giurisprudenziali.

Avv. Alessandro Gallucci  

Infiltrazioni in condominio. Argomento stranoto su cui spesso torniamo per segnalare aspetti nuovi o aggiornamenti giurisprudenziali.

In questo caso lo spunto ce lo dà una particolare fattispecie di cui si è occupata la Suprema Corte di Cassazione. Facciamo riferimento al caso deciso con la sentenza n. 25239 dello scorso 29 novembre.

In quest’occasione gli ermellini hanno avuto modo di dire che le infiltrazioni d’acqua e d’umidità non sono soggette alle regole dettate in materia di immissioni e normale tollerabilità delle stesse previste e disciplinate dall’art. 844 c.c.

Per completezza è bene ricordare che la norma recita:

Il proprietario di un fondo non puo' impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilita', avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi.

Nell'applicare questa norma l'autorita' giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprieta'. Può tener conto della priorità di un determinato uso”.

La giurisprudenza è costante nell’affermare che “non avendo il limite di tollerabilità carattere assoluto, ma essendo esso relativo alla situazione ambientale, variabile da luogo a luogo, secondo le caratteristiche della zona e le abitudini degli abitanti, spetta al giudice del merito sia accertare in concreto il superamento della normale tollerabilità e l'individuazione degli accorgimenti idonei a ricondurre le immissioni nell'ambito della normale tollerabilità” (ex multis Cass. n. 3438/10, fattispecie relativa ad immissioni rumorose). La norma, effettivamente, fa riferimento ad immissioni di fumo di calore e simili.

Il giudice d’appello che aveva pronunciato la sentenza oggetto del ricorso per Cassazione che ha dato luogo all’emissione della sentenza n. 25239, aveva cancellato la condanna del condominio verso un condomino per danni da infiltrazione.

Il motivo: la corte del gravame riteneva che l’umidità presente nel locale di proprietà esclusiva, pur proveniente da parti comuni, fosse tollerabile ai sensi dell’art. 844 c.c.

Diceva, causticamente, il giudice di merito che “ le infiltrazioni di umidità provenienti da terreno condominiale possono astrattamente configurare un danno ingiusto se superano il limite della normale tollerabilità ex art. 844 cod. civ., che ne condiziona l'illiceità.

Se tale limite non è superato il danneggiato è tenuto a subirle” Da qui il ricorso per Cassazione il cui esito non è stato favorevole al ricorrente ma questa ricostruzione è stata respinta dalla Corte di legittimità.

In questo senso si legge in sentenza che è palese “ l'inconferenza del riferimento all'art. 844 cod. civ.

È sufficiente ricordare che tale norma prevede un criterio legale, quello della normale tollerabilità, per la soluzione del conflitto nascente dall'interferenza del godimento di un "fondo" con il godimento di un altro "fondo", nel caso di immissioni di fumo, calore, rumori, e, in genere, in tutti i casi di propagazione di sostanze inquinanti.

Il superamento della normale tollerabilità legittima la pretesa dell'adozione di misure antirumore, antinquinamento ecc. e, se non bastasse, della cessazione dell'attività molesta” (Cass. 29 novembre 2011 n. 25239).

Le infiltrazioni in quanto conseguente di un evento dannoso non hanno nulla a che vedere con le immissioni che sono di per sé conseguenza di un’attività astrattamente lecita. Come direbbe qualcuno: infiltrazioni e immissioni non c’azzeccano!

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