In ambito condominiale, la volontaria giurisdizione ha particolare importanza. Del resto, da un lato, i beni e gli impianti comuni devono essere amministrati e, dall'altro, ciascuno condomino ha interesse, come membro della collettività, a che l'amministrazione si svolga; di conseguenza la legge conferisce al partecipante del condominio il potere di provocare l'intervento del magistrato.
La norma di riferimento è l'ultimo comma dell'articolo 1105 c.c. che si applica in ambito condominiale in tutte le situazioni di paralisi gestionale.
A tale proposito si segnala una recente decisione del Tribunale di Bergamo (sentenza n. 2102 del 13 ottobre 2023).
Condomino e azione contro il condominio per ottenere l'avvio delle dell'iter burocratico necessario per ottenere il certificato di agibilità del palazzo. Fatto e diritto
Un condomino, nel corso di un giudizio promosso contro la società venditrice per infiltrazioni di acqua nell'appartamento, avviava una serie di indagini di natura tecnico-amministrativa al fine di verificare il rispetto della normativa edilizia vigente in tema di vendita e costruzione dell'intero stabile condominiale, incaricando a tal fine un tecnico di fiducia.
Quest'ultimo, dopo le opportune indagini e verifiche, riscontrava gravissime carenze e la mancanza di agibilità del fabbricato.
Lo stesso condomino informava subito l'ufficio tecnico comunale e l'amministratore del caseggiato che, però, non si attivava per far realizzare le opere necessarie e/o eliminare le criticità presenti, necessarie per ottenere l'agibilità.
Successivamente, il condomino promuoveva davanti al Tribunale un giudizio di accertamento tecnico preventivo, all'esito del quale il C.T.U. rilevava che il mancato rilascio del certificato di agibilità da parte del Comune era dipeso da carenze documentali (certificato di prevenzione incendi; collaudo ascensori e relativa comunicazione di messa in esercizio; dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico delle parti comuni; certificato di collaudo statico; autorizzazione allo scarico in fognatura; fascicolo dei dispositivi anticaduta "linea vita" con relative certificazioni; indicando anche le attività da compiere per ottenere l'agibilità nonché dalla mancata realizzazione della linea-vita sulla copertura del tetto).
Il condomino, a mezzo pec, invitava l'amministratore ad attivarsi affinché convocasse una assemblea che deliberasse la predisposizione e la presentazione dei documenti individuati dal C.T.U. ed il conseguente avvio dell'iter burocratico analiticamente necessario per ottenere il certificato di agibilità. Tuttavia non otteneva alcun risultato.
Di conseguenza citava il condominio davanti al Tribunale per costringere gli altri condomini ad assumere le sopra dette necessarie iniziative. Il Tribunale ha dato torto al condomino. Secondo lo stesso giudice se, come nel caso considerato, si verifica una situazione di stallo e/o di inerzia decisionale dell'assemblea, la soluzione deve essere rintracciata nelle norme dettate per la comunione in generale, che sono applicabili anche in materia condominiale in virtù del rinvio contenuto nell'art. 1139 c.c. In particolare, alla luce della narrazione dei fatti e delle richieste dell'attore, il Tribunale ha evidenziato che il rimedio esperibile nella vicenda contro la denunciata inerzia del condominio non è quello intrapreso dall'attore con l'azione che ha dato origine alla causa, bensì il diverso procedimento di cui all'art. 1105 c.c., quarto comma.
Immobile privo di certificato di agibilità: cosa può fare l'acquirente?
Considerazioni conclusive
L'ultimo comma dell'art. 1105 c.c. prevede che: "Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore".
Si tratta di un procedimento di volontaria giurisdizione nel quale l'assemblea dei condomini, su richiesta di ciascuno dei comproprietari, è sostituita nelle proprie funzioni dall'autorità giudiziaria e più nello specifico dal Tribunale, in composizione collegiale, del luogo in cui ha sede l'immobile.
In materia di gestione condominiale il ricorso all'autorità giudiziaria ex art. 1105 c.c. presuppone ipotesi tutte riconducibili ad una situazione di assoluta inerzia in ordine alla concreta amministrazione della cosa comune per mancata assunzione dei provvedimenti necessari o per assenza di una maggioranza o per difetto di esecuzione della deliberazione adottata; detta norma non è, invece, applicabile quando l'assemblea condominiale abbia approvato dei lavori considerati necessari per la manutenzione delle parti comuni dell'edificio, contestati da taluni compartecipanti, in quanto l'intervento del giudice in tal caso si risolverebbe in un'ingerenza nella gestione condominiale ed in una sovrapposizione della volontà assembleare (Cass. civ., Sez. II, 20/04/2001, n. 5889).
In caso di inerzia del condominio il ricorso alla volontaria giurisdizione costituisce per il singolo condomino la corretta via per scire dalla situazione di "empasse".
Non è, invece, consentito al singolo condomino promuovere un'azione per richiedere la condanna del condominio ad un facere, come l'avvio delle dell'iter burocratico necessario per ottenere il certificato di agibilità del palazzo (Cass. civ., sez. VI, 05/07/2017, n. 16608).
