Il fatto. Una condomina impugnava la delibera condominiale con la quale con la quale era stato approvato il rendiconto, con particolare riferimento all'importo del debito a lei imputato.
Secondo la condomina, infatti, la scelta del condominio di non detrarre pro quotagli affitti derivanti da beni comuni concessi in locazione sarebbe illegittima. Non solo.
La condomina contestava anche la scelta dell'assemblea di procedere alla distribuzione dei fondi incassati direttamente ai proprietari senza procedere alla compensazione con gli oneri condominiali. Il Tribunale di Roma ha però respinto la domanda.
Il fondo cassa morosi può essere costituito dall'assemblea condominiale?
Fondo cassa per le spese ordinarie. Secondo il giudice capitolino, appartiene al potere discrezionale dell'assemblea dei condomini l'istituzione di un fondo cassa per le spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni.
Tale fondo non pregiudica né l'interesse dei singoli condomini alla corretta gestione del condominio, né il loro diritto patrimoniale all'accredito della proporzionale somma, perché compensata dal corrispondente minor addebito, in anticipo o a conguaglio. Il Tribunale ha precisato altresì che la delibera che istituisce il fondo cassa in questione è da considerarsi formalmente regolare, anche se tale istituzione non è indicata tra gli argomenti da trattare, «se è desumibile dal rendiconto - depositato prima dell'assemblea convocata per la sua approvazione - in cui l'accantonamento di un'entrata condominiale è destinato alle spese di ordinaria manutenzione» (Cass. civ. 28/08/1997, n. 8197).
Fondo cassa e maggioranze necessarie per la costituzione
Prima della riforma. La riforma del condominio (legge n. 220 del 2012) non ha previsto espressamente la possibilità di costituire un fondo cassa per far fronte ai problemi di liquidità determinati dal mancato pagamento delle quote da parte dei condomini morosi.
Tuttavia - per quanto la questione sia non poco dibattuta - la relativa istituzione è ritenuta in linea di principio legittima, anche se non basta la maggioranza dei voti in assemblea.
L'unanimità è la regola. È ben vero - spiega il Tribunale - che il fondo rappresenta un "sacrificio" per i condomini virtuosi, chiamati a partecipare alle spese condominiali in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà come previsto dall'articolo 1123 del codice civile.
Proprio per tale motivo, l'istituzione di tale fondo deve, di regola, essere approvata all'unanimità di tutti i condomini.
Basta la maggioranza in caso d'urgenza. Tuttavia, la giurisprudenza formatasi in materia prima della legge di riforma ha ritenuto legittima la delibera approvata con il volto della sola maggioranza nei casi di effettiva e dimostrabile urgenza (ovvero nel caso in cui i creditori del condominio avessero esercitato azione esecutiva in danno delle parti comuni).
Dopo la legge di riforma. Con la riforma, invece, il novellato articolo 63 delle disposizioni attuative del codice civile, prevedendo che «i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini», sembra escludere l'ipotesi eccezionale sopra descritta.
La decisione del caso. Diverso è il caso come quello in esame, in cui la gestione annuale del condomino si conclude con un residuo attivo, perché, allora, spetta all'assemblea dei condomini decidere liberamente l'impiego del denaro rimasto in eccedenza, se, cioè, ridistribuire fra i partecipanti il residuo in ragione dei rispettivi millesimi di proprietà oppure destinarlo all'istituzione di un fondo cassa anche soltanto per le spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni.
Il principio espresso dal Tribunale di Roma, sentenza n. 7060 del 1° aprile 2019. È legittima la delibera condominiale che distribuisce direttamente ai proprietari gli incassi degli affitti relativi a beni comuni senza compensarli con le morosità esistenti.
Spetta, infatti, all'assemblea decidere l'impiego del denaro rimasto in eccedenza senza necessità di costituire un fondo cassa per i soggetti non in regola con i pagamenti.
