Ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, per determinare il valore di un'unità immobiliare occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva (quali l'estensione, ampiezza, numero dei vani) che gli elementi estrinseci (quali l'ubicazione, l'esposizione, l'altezza), nonché le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive, tra le quali possono essere considerati i giardini in proprietà esclusiva di singoli condomini, in quanto consentono un migliore godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell'immobile.
Nel procedere alla redazione delle tabelle è possibile che il tecnico incaricato commetta uno o più errori. L'errore determinante la revisione delle tabelle millesimali, a norma dell'art. 69 disp. att. c.c., è costituito dalla obiettiva divergenza fra il valore effettivo delle unità immobiliari e quello tabellarmente previsto.
Il Tribunale di Messina ha recentemente affrontato un caso di modifica errata delle tabelle effettuato dal professionista incaricato dal condominio (sentenza 13 aprile 2023 n. 743).
Esempio pratico di tabelle calcolate in modo errato: quando il tecnico incaricato dal condominio adotta soluzioni ingiustificate e tecnicamente errate. Fatto e decisione
Due condomini si rivolgevano al Tribunale per richiedere che fosse annullata la delibera con la quale l'assemblea aveva approvato la modifica delle previgenti tabelle millesimali; secondo gli attori infatti i nuovi valori millesimali redatti dal tecnico incaricato erano errati.
Il condomino convenuto, riteneva invece che le tabelle redatte dal detto professionista fossero corrispondenti a tutti i parametri di legge.
Nel corso del procedimento, al fine di accertare l'erroneità o meno delle suddette tabelle millesimali approvate dai condomini, veniva disposta una C.T.U dalla quale emergevano evidenti errori nel calcolo delle carature millesimali, con conseguente necessità di procedere ad un ricalcolo delle stesse.
In particolare secondo il consulente del Tribunale non è corretto assimilare il terrazzo (esclusivo) di un condomino ad un volume, né ignorare che in un condominio privo di ascensore il miglior piano deve essere il piano primo a cui la letteratura tecnica assegna un valore pari all'unità (mentre per i piani superiori si applicano coefficienti di riduzione). Il Tribunale ha sposato la tesi del Consulente Tecnico d'Ufficio. La delibera è stata annullata.
Considerazioni conclusive
La revisione delle tabelle millesimali è condizionata dall'esistenza di uno o di entrambi i presupposti indicati dalla legge, cioè quando risulta che sono conseguenza di un errore o quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.
La prova della sussistenza delle condizioni che legittimano la modifica incombe su chi intende modificare le tabelle (Cass. civ., sez. II, 14/12/2016, n. 25790).
La parte che contesta il calcolo delle tabelle millesimali per la presenza di errori non ha l'onere di provare la reale divergenza tra i valori effettivi e quelli accertati in tabella, potendo limitarsi a fornire la prova anche implicita di siffatta divergenza.
Il giudice, a sua volta, sia per revisionare o modificare le tabelle millesimali di alcune unità immobiliari, sia per la prima caratura delle stesse, deve verificare i valori di tutte le porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi - quali la superficie, l'altezza di piano, la luminosità, l'esposizione - incidenti sul valore effettivo di esse e, quindi, adeguarvi le tabelle, eliminando gli errori riscontrati (Cass. civ., sez. II, 25/09/2013, n. 21950).
