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Comunicazione di dissenso liti del condomino all'amministratore, come si fa?
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Comunicazione di dissenso liti del condomino all'amministratore, come si fa?

Dissenso dalle liti, quali forme e modalità sono richieste al singolo condomino per esercitarlo?

Avv. Lucia Izzo  

Per le più disparate ragioni, il partecipante al condominio potrebbe non condividere la scelta dell'assemblea che abbia deliberato di adire le vie giudiziarie, ovvero di promuovere una lite o resistere a una domanda. È la stessa legge che riconosce al singolo condomino dissenziente la possibilità di dissociarsi dalla decisione della compagine nelle forme previste dall'articolo 1132 del codice civile.

La norma, che di fatto deroga all'ordinario regime secondo cui le delibere sono vincolanti per tutti i condomini e le spese di interesse comune vanno ripartite tra i proprietari, ha l'effetto di separare la responsabilità del singolo in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza.

Il condomino dissenziente, dunque, non avrà ripercussioni nei propri confronti qualora la vertenza giudiziaria non vada a buon fine e non sarà costretto a versare la propria quota millesimale in merito agli oneri derivanti dal giudizio stesso.

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Per esprimere validamente il dissenso, tuttavia, il codice civile richiede il rispetto di determinate forme e che tale facoltà venga esercitata entro un breve termine di decadenza. Nel dettaglio, il condomino dissenziente dovrà notificare all'amministratore l'atto con cui esprime il proprio dissenso entro trenta giorni da quello in cui ha avuto notizia della deliberazione.

Formalità per esercitare il dissenso alle liti

L'art. 1132 c.c. non è stato intaccato dalla riforma del 2012, nonostante in molti ne auspicassero una revisione, stante alcune difficoltà interpretative emerse dalla sua formulazione non chiarissima. Per questo in molte occasioni è intervenuta la giurisprudenza.

Per quanto riguarda l'esercizio del dissenso alle liti è comunque possibile porre dei punti fermi. In primis, appare imprescindibile che vi sia stata una delibera che abbia deciso di partecipare al giudizio e contro la quale il condomino potrà esercitare il proprio dissenso.

Senza delibera, non vi sarebbe nulla contro cui manifestare il dissenso e, di conseguenza, si ritiene che si possa formulare un dissenso in quelle liti che devono essere deliberate dall'assemblea e non, ad esempio, per quelle che l'amministratore può promuovere o nelle quali può resistere senza il preventivo passaggio in assemblea, rientrando tale decisione nell'esercizio dei suoi poteri (es. ricorso per decreto ingiuntivo contro i condomini morosi).

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Inoltre, per poter validamente esercitare il proprio dissenso, il condomino eventualmente presente in assemblea dovrà aver votato negativamente, o comunque essersi astenuto (la separazione di responsabilità è ammessa anche per gli assenti).

Ciò, comunque, non si ritiene condizione sufficiente per l'esercizio della facoltà di cui all'art. 1132 c.c. ed essere escluso da eventuali conseguenze negative della causa.

La norma, infatti, pone in capo al condomino l'obbligo di notificare uno specifico atto scritto all'amministratore e dunque l'espressione di voto contrario in sede di votazione assembleare non potrà comportare automaticamente la dissociazione ai sensi dell'art. 1132.

Come si manifesta il dissenso dalle liti

Quanto alla forma con cui manifestare il dissenso alle liti, la giurisprudenza è intervenuta in diverse occasioni anche per chiarire il significato che deve assumere l'uso del verbo "notificare", ovvero se serva una formale notifica, ai sensi del codice di procedura civile, oppure una pura e semplice comunicazione.

Da un lato, c'è chi ritiene che l'atto debba essere notificato a mezzo di ufficiale giudiziario, il quale consegnerà formalmente la comunicazione all'amministratore. Secondo un altro orientamento prevalente, invece, la manifestazione di dissenso da parte di un condomino, rispetto alla promozione di una lite deliberata in assemblea, non necessita di forme solenni per la notifica all'amministratore (cfr. Cass. n. 2967 del 15 giugno 1978) e neppure la notificazione a norma della legge processuale.

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In sostanza, si ritiene sufficiente un atto scritto diretto all'amministratore, o a chi rappresenta il condominio (o a tutti i condomini qualora manchi l'amministratore), idoneo a manifestare il dissenso, dunque anche una lettera raccomandata A.R. o una PEC (Posta Elettronica Certificata) indirizzata all'amministratore, parificate alla notifica con il ministero dell'ufficiale giudiziario.

Dalla lettura dell'art. 1132 c.c., inoltre, non sembrerebbe sufficiente per esercitare il proprio dissenso una semplice comunicazione in assemblea, anche se verbalizzata. Certo, nulla vieta al singolo condomino dissenziente di far mettere a verbale, dopo l'approvazione della delibera, la propria formale opposizione all'azione giudiziaria.

Tuttavia, la giurisprudenza prevalente ritiene necessario un distinto e ulteriore atto scritto rispetto alla delibera, che il condomino dovrà inviare all'amministratore in prima persona (cfr. Tribunale di Napoli, sentenza 8 gennaio 2003) in una sede diversa dall'adunanza condominiale (in senso contrario, cfr. Tribunale di Monza, Sez. I, 13-10-2005).

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Dissenso dalle liti:il termine di 30 giorni

La dichiarazione del condomino dissenziente, di separare la propria responsabilità da quella degli altri condomini per il caso di soccombenza del condominio nelle liti che l'assemblea condominiale ha deliberato, è un atto giuridico recettizio di natura sostanziale che, in quanto tale, deve essere tempestivamente portato a conoscenza dell'amministratore.

La norma richiede che la volontà di dissociarsi sia manifestata 30 giorni dalla notizia della deliberazione. Tale termine decorre, dunque, dal giorno in cui si è tenuta l'assemblea che ha deliberato in tal senso, qualora il condomino dissenziente fosse presente, oppure dal ricevimento del verbale se assente.

Decorso tale termine, non sarà più possibile esercitare il proprio diritto di dissenso (Cass. civ. 15/3/1994 n. 2453) trattandosi di un termineperentorio posto a pena di decadenza.

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