L'assemblea condominiale è un organo collegiale alle quali riunioni sono invitati a partecipare tutti i proprietari del fabbricato. Essi dovranno assumere le decisioni utili per il condominio, previo dibattito e confronto tra i presenti.
La partecipazione personale dell'avente diritto non è, però, obbligatoria. Qualcuno, infatti, potrebbe decidere di essere assente perché non è interessato a discutere gli argomenti all'ordine del giorno. Oppure un proprietario potrebbe delegare un altro condòmino a presenziare, discutere e votare per proprio conto. In quest'ultimo caso dovrebbe conferire al rappresentante una delega scritta.
Ebbene, a proposito delle deleghe per partecipare e votare in assemblea, le legge stabilisce un limite. Nei fabbricati con più di venti proprietari, "il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale (art. 67 disp. att. c.c.)".
Nel caso oggetto, invece, della recente sentenza del Tribunale di Torino n. 4007 del 20 ottobre 2023, pare che le deleghe conferite avessero superato il numero massimo consentito dal vigente regolamento dell'edificio. Ne è scaturita, perciò, l'impugnazione dell'assemblea per il presunto vizio nel conseguente procedimento di formazione della delibera.
È opportuno, però, approfondire il caso concreto.
Deleghe per l'assemblea e limite da regolamento condominiale. Fatto e decisione.
In un condominio nel torinese, nel gennaio del 2022, l'assemblea si riuniva per discutere e votare vari argomenti all'ordine del giorno. Ebbene, l'approvazione dei medesimi era, alfine, contestata da un proprietario.
Secondo la tesi del dissenziente, la decisione era presa con il voto favorevole di un delegato munito di ben tre deleghe scritte. Si trattava di una circostanza che collideva con il vigente regolamento condominiale, secondo il quale nessuno poteva rappresentare più di due aventi diritto "Ogni condomino ha diritto di farsi rappresentare con delega scritta anche in calce all'avviso di convocazione. Nessuno potrà rappresentare più di due condomini". In ragione di ciò, il deliberato era invalido e non poteva essere preso in considerazione.
A quanto pare, però, il condominio non accoglieva le istanze del dissenziente. Nemmeno a seguito della rituale mediazione, svolta prima del procedimento giudiziale, l'ente ritornava sui suoi passi. Per l'istante era, perciò, necessario rivolgersi al competente Tribunale di Torino affinché accertasse e dichiarasse l'invalidità del deliberato, in quanto annullabile.
La lite si caratterizzava, quindi, per un'istruttoria solo documentale e, in breve, era posta in decisione. A seguito delle sue valutazioni, il Tribunale accoglieva la domanda.
Secondo l'ufficio de quo, infatti, il deliberato si era formato con il voto di un delegato munito di troppe deleghe o meglio di un numero di deleghe che superava quello consentito dal regolamento del fabbricato.
La formazione della volontà assembleare era stata, pertanto, viziata. Per l'effetto, la domanda doveva essere accolta e l'ente soccombente è stato, anche, condannato al pagamento delle corpose spese processuali.
Numero massimo deleghe assemblea condominiale, come si conta?
Considerazioni conclusive
La decisione in esame è in piena linea con la giurisprudenza sull'argomento. È pacifico, infatti, che un regolamento condominiale possa stabilire legittimamente un limite alle deleghe scritte più stringente rispetto a quello sancito dall'art. 67 disp. att. cod. civ. "la inderogabilità dell'art. 67, comma 1, disp. att. c.c., sancita dal successivo art. 72, disp. att. c.c., riguarda solo l'eventuale aumento, contenuto nel regolamento, del numero di deleghe massimo previsto dalla legge, ma non la sua riduzione, rispondendo tale riduzione alla finalità, già evidenziata dalla Suprema Corte, di rendere maggiormente effettivo il contraddittorio in seno alle assemblee condominiali".
Perciò, in un caso come questo, se un'assemblea dovesse approvare l'ordine del giorno con il voto di un delegato munito di troppe deleghe, essa sarebbe viziata ed annullabile. Si tratta di una conclusione a cui si arriverebbe anche se il voto dovesse essere irrilevante ai fini della formazione della maggioranza "la clausola del regolamento di condominio volta a limitare il potere dei condomini di farsi rappresentare nelle assemblee è inderogabile, in quanto posta a presidio della superiore esigenza di garantire l'effettività del dibattito e la concreta collegialità delle assemblee, nell'interesse comune dei partecipanti alla comunione, considerati nel loro complesso e singolarmente, sicché la partecipazione all'assemblea di un rappresentante fornito di un numero di deleghe superiore a quello consentito dal regolamento suddetto, comportando un vizio nel procedimento di formazione della relativa delibera, dà luogo ad un'ipotesi di annullabilità della stessa, senza che possa rilevare il carattere determinante del voto espresso dal delegato per il raggiungimento della maggioranza occorrente per l'approvazione della deliberazione (Cass. Civ. Ord. n. 8015 del 28/03/2017)".
Nel caso in commento, perciò, è stato inevitabile l'accoglimento della domanda. È parsa evidente, infatti, la violazione commessa durante la riunione in contestazione. Il delegato in questione aveva più deleghe di quelle consentite dal regolamento.
