Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino, ma, laddove il Condominio intenda comunque procedere, sussiste la necessità del consenso unanime di tutti i condòmini.
Il Tribunale di Patti, con la sentenza n. 986 del 12 ottobre 2023, riforma una pronuncia del Giudice di Pace, ritenendo solo parzialmente nulla una delibera impugnata sotto vari profili.
Consenso unanime per innovazioni vietate. Fatto e decisione
Tizio e Caia, quali esercenti la responsabilità genitoriale sulla minore Sempronia, impugnano dinnanzi al Giudice di Pace la delibera con cui il Condominio (ove è sito un immobile intestato a Sempronia) ha deciso, tra le altre, la rimozione del bombolone del gas - di più, in merito, non è dato trarre dalla pronuncia.
In particolare, tra i vizi rilevati da Tizio e Caia nella delibera impugnata, vi sono anche l'omessa redazione e comunicazione del riparto a consuntivo per la gestione ordinaria poi approvata dall'Assemblea, il difetto di chiarezza ed immediata comprensibilità del rendiconto presentato, l'incomprensibilità delle somme inserite in esso come 'spese individuali' e come 'spese ditta Alfa', il mancato invio della documentazione oggetto di delibera e l'erronea ripartizione delle spese per invalidità dell'approvazione delle Tabelle Millesimali.
Infine, la nullità del punto della delibera relativo alla rimozione del suddetto bombolone del gas, in violazione del combinato disposto degli artt. 1117 ter (modifica destinazioni d'uso) e 1120 c.c. (innovazioni).
Svolta una CTU e l'istruttoria documentale, il Giudice di pace pronuncia dichiarando l'illegittimità della delibera e condanna il Condominio alle spese di CTU, mentre compensa le spese processuali.
Il Condominio appella la sentenza: Tizio e Caia si costituiscono eccependo in via preliminare il proprio difetto di legittimazione passiva quali parti appellate e la nullità dell'appello ad essi notificato, nella loro qualità di genitori di Sempronia, poiché costei era nel corso del I° divenuta maggiorenne, quindi unica destinataria di atti processuali inerenti la sua proprietà e ad essa precedentemente indirizzati pressi gli esercenti la responsabilità genitoriale.
Sempronia, peraltro, si costituiva essa stessa in via autonoma, così sanando il difetto di notifica dell'appello ai genitori, svolgendo appello incidentale sul punto della compensazione delle spese, domandando la condanna del solo Condominio a sostenerle.
Il Tribunale di Patti, con la sentenza in commento, riforma parzialmente la pronuncia del Giudice di Pace e, a quanto pare di capire dalla narrativa, ritiene di invalidare la delibera, nel suo complesso, unicamente con riferimento al punto ove era stata decisa la rimozione del bombolone del gas, considerando invece validi gli altri punti della delibera e, comunque, infondate le altre censure mosse dal Giudice di prime cure - delle quali, tuttavia, non sappiamo nulla, in quanto non vengono espressamente riportate.
Dopo aver premesso un lungo excursus sui limiti del sindacato giurisdizionale delle delibere condominiali (solo di legittimità, mai di merito) nonché sulla distinzione tra nullità e annullabilità delle delibere, il Tribunale afferma quanto segue:
"Il CTU ha escluso vizi di annullabilità della delibera e, rilevato che in atti non era stata tempestivamente prodotta la prova della proprietà del "bombolone" del gas in capo alla Beta Gas, e richiamando quanto stabilito dall'art. 1120 c.c., secondo cui Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino, ha affermato la necessità del consenso unanime di tutti i condomini.
Impugnazione della delibera e domanda di rimozione di opere
Di fatti l'impianto di stoccaggio di cui è stata decisa la rimozione era posto a servizio di tutte le unità immobiliari, ivi compresa quella dell'appellata [Sempronia, N.d.A.]: era quindi necessario il consenso della totalità dei condomini per deliberarne la rimozione; ne consegue la nullità della deliberazione condominiale sul punto".
Così, il Giudice conclude: "Ne consegue che, dichiarata la nullità della delibera relativa alla rimozione del bombolone del gas, tutte le altre deliberazioni, ritenute valide, andavano confermate. Per tali motivi, sul punto la sentenza va riformata".
Vietate le innovazioni che compromettono stabilità e sicurezza
Per chiarezza di esposizione e per non indurre erronei convincimenti nel lettore, rammentiamo che l'art. 1120, ultimo comma, vieta le innovazioni che:
- recano pregiudizio alla stabilità del fabbricato
- recano pregiudizio alla sicurezza del fabbricato
- alterano il decoro architettonico del fabbricato
- rendono talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.
Pertanto, le innovazioni che incidono su stabilità e sicurezza del fabbricato sono sempre vietate, perché si tratta di norme poste a tutela dell'incolumità e della salute pubblica, quindi non derogabili nemmeno con il consenso di tutti i condòmini.
Quanto invece al decoro architettonico o alla sottrazione di parti comuni all'uso o al godimento di anche un solo condomino, le innovazioni che incidano su di essi possono essere adottate, ma solamente con l'unanimità dei consensi e, in particolare, per quanto riguarda la seconda, con il consenso del condomino che si vede 'menomato' nel proprio uso o godimento della parte comune.
Ecco allora che possiamo cercare di interpretare la sentenza in commento immaginando che si sia inteso dichiarare la delibera di rimozione del bombolone del gas (bene comune, perché era mancata la prova del titolo contrario, cioè della proprietà esclusiva, ai sensi dell'art. 1117 c.c.) nulla per violazione dell'ultimo comma dell'art. 1120 o, meglio, perché per togliere a Sempronia il godimento di detto bene occorreva l'unanimità dei consensi, compreso il suo.
Nonostante quanto riportato sopra, infine, rammentiamo che, come ha più volte ricordato la Corte di legittimità, il CTU non può e non deve dirimere questioni di diritto, che sono appannaggio del magistrato, dovendo unicamente aiutare costui a risolvere problemi tecnici o specifici dell'oggetto della causa; insomma, non spetta al CTU affermare la nullità o meno di una delibera o la violazione o meno di una norma.
