Come è noto, l'assemblea condominiale non può deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto siano stati regolarmente convocati, come previsto dal penultimo comma, l'art.1136 c.c. che disciplina la costituzione dell'assemblea e la validità delle deliberazioni.
Tra gli obblighi dell'amministratore di condominio previsti dall'art. 1130 c.c., vi è quello della tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento nonché i dati catastali delle unità immobiliari.
Si tratta di un dovere necessario per una corretta gestione dell'ente condominiale da parte dell'amministratore il quale, tra l'altro, dovrà curare l'aggiornamento dell'anagrafe al fine di poter correttamente convocare i condòmini alle assemblee per garantire loro l'effettiva partecipazione.
Peraltro, l'amministratore di condominio, al fine di assicurare una regolare convocazione dell'assemblea, è tenuto a svolgere le indagini suggerite dalla diligenza dovuta per la natura dell'attività esercitata, onde poter comunicare a tutti l'avviso della riunione, prevalendo, su ogni apparenza di titolarità, il principio della pubblicità immobiliare e quello dell'effettività.
La giurisprudenza più recente ha, infatti, precisato che nei rapporti tra il condominio ed i singoli partecipanti ad esso, difettano le condizioni per l'operatività del principio dell'apparenza del diritto, che è volto essenzialmente all'esigenza di tutela dei terzi in buona fede, con la conseguenza che l'amministratore dovrà svolgere le indagini suggerite dalla ordinaria diligenza al fine di assicurare una regolare convocazione in assemblea di tutti i condòmini, quali effettivi titolari del diritto di proprietà dell'unità immobiliare, indipendentemente dalla avvenuta comunicazione all'amministratore della eventuale vicenda traslativa ad essa relativa, non costituendo alcun effetto sanante la regolare tenuta del registro di anagrafe condominiale.
A tale più recente principio (Cass. ord. n. 10824 del 24 aprile 2023) si è uniformato il Tribunale di Napoli con la sentenza n. 9338 del 13 ottobre 2023 che ha ritenuto fondata l'impugnazione della delibera assembleare per essere stata assunta in presenza di incertezza circa la titolarità effettiva delle unità immobiliari che erano in precedenza di proprietà di defunti condomini.
Condomino deceduto: chi viene convocato all'assemblea condominiale? Fatto e decisione.
Alcuni condòmini impugnavano la delibera assembleare chiedendo, in via principale, accertarsi e dichiararsi la nullità e/o annullabilità della stessa essendo viziata da: 1) discrasia tra il punto 2 all'o.d.g. circa l'approvazione dei coefficienti per la redazione delle nuove tabelle millesimali e l'incarico in precedenza conferito al tecnico, avente ad oggetto esclusivamente la revisione delle stesse tabelle; 2) violazione dell'art. 1130 bis c.c. per mancata allegazione alla convocazione dei nuovi coefficienti millesimali così come elaborati dal tecnico incaricato ed approvati in sede assembleare; 3) violazione dei quorum di legge e/o comunque l'illegittima modifica da parte dell'assemblea delle tabelle esistenti ed allegate al regolamento condominiale; 4) indicazione tra i presenti all'assemblea di due condòmini deceduti, i cui millesimi erano stati erroneamente conteggiati ai fini delle maggioranze di legge; 5) mancata convocazione di alcuni condòmini.
Tra i motivi di impugnazione dedotti, il Tribunale esaminava il quarto motivo concernente questione di più agevole soluzione consentendogli la definizione del giudizio in applicazione del principio processuale della "ragione più liquida".
Nello specifico, il motivo in esame riguardava la nullità e/o annullabilità della delibera impugnata derivante dall'indicazione tra i presenti all'assemblea dei condòmini che erano deceduti prima dell'assemblea ed i cui millesimi, nel calcolo delle maggioranze, avevano inciso in maniera decisiva.
Il Condominio convenuto, nel contestare il motivo in parola, sosteneva che la convocazione era stata regolarmente effettuata alle mogli dei defunti condòmini le quali avevano regolarmente presenziato all'assemblea.
Per il Tribunale, invece, la presenza in assemblea delle mogli dei defunti condòmini non era sufficiente a far ritenere regolarmente assunta la delibera oggetto di impugnazione, in quanto non risultava provata la circostanza che le stesse fossero effettivamente legittimate a partecipare all'assemblea condominiale e ad esprimere il proprio voto.
L'ente di gestione avrebbe dovuto effettuare indagini per garantire la regolarità della deliberazione assembleare, ossia accertare l'effettiva titolarità degli immobili in capo alle partecipanti mogli dei defunti condòmini, nonché la loro qualità di condomine e, in quanto tali, legittimate a votare in assemblea.
Alcuna prova in tal senso era stata fornita in giudizio, essendo inidoneo il prodotto certificato di stato di famiglia che dimostrava soltanto la sola qualità di chiamate all'eredità e non anche la titolarità degli immobili in precedenza di proprietà dei defunti mariti.
In presenza di una tale incertezza circa la titolarità effettiva delle unità immobiliari, che erano in precedenza di proprietà dei defunti condomini, il Tribunale ha ritenuto erroneo il conteggio effettuato dal Condominio circa i millesimi di pertinenza degli stessi ai fini dei quorum necessari per l'approvazione della delibera assembleare che, in tema di revisione delle tabelle millesimali, richiede la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 II comma c.c.
Obbligo di verifica della titolarità per la convocazione in assemblea
Il Tribunale di Napoli è giunto alla suddetta conclusione uniformandosi al principio giurisprudenziale, di recente ribadito dalla Corte di Cassazione con ordinanza n. 10824 del 24/04/2023, secondo cui "all'assemblea condominiale deve essere convocato l'effettivo titolare del diritto di proprietà dell'unità immobiliare, indipendentemente dalla avvenuta comunicazione all'amministratore della eventuale vicenda traslativa ad essa relativa, non incidendo la disciplina in ordine alla tenuta del registro di anagrafe condominiale, di cui all'art. 1130, n. 6), c.c., e all'obbligo solidale per il pagamento dei contributi in caso di cessione dei diritti, di cui all'art. 63, comma 5, disp. att. c.c., sull'acquisizione dello status di condomino e sulle conseguenti legittimazioni."
Proprio al fine di garantire una regolare convocazione dell'assemblea condominiale e la partecipazione alla stessa degli effettivi proprietari, "l'amministratore di condominio è tenuto a svolgere le indagini suggerite dalla diligenza dovuta per la natura dell'attività esercitata, onde poter comunicare a tutti l'avviso della riunione, prevalendo su ogni apparenza di titolarità il principio della pubblicità immobiliare e quello dell'effettività. Non rilevano in senso opposto l'obbligo del medesimo amministratore di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale e l'obbligo dei condomini di comunicargli le variazioni dei dati, in forza dell'art. 1130 n. 6 c.c., né l'obbligo di chi cede diritti di condominio di trasmettere copia autentica del titolo traslativo, in forza dell'art. 63, comma 5, disp. att. c.c., entrambi inseriti dalla legge n. 220 del 2012. I nuovi precetti introdotti dagli artt. 1130, n. 6), c.c., e 63, ultimo comma, disp. att. c.c., non incidono, ove inadempiuti, sull'acquisizione dello status di condomino e sulle conseguenti legittimazioni alla partecipazione alle assemblee, all'impugnativa delle relative deliberazioni ed al concorso alle spese, risultando evidentemente erronea la conclusione secondo cui, in caso di alienazione di unità immobiliare compresa nell'edificio, lo status di condomino si avrebbe per trasferito in capo all'acquirente non immediatamente, al prodursi della vicenda traslativa, ma unicamente quale conseguenza della pubblicità avuta da tale vicenda agli occhi della gestione condominiale (Cass. Sez. 6-2, 16/02/2021, n. 4026, Cass. Sez. 6-2, 23/05/2022, n. 16614, Cass. Sez. 2, 27/10/2022, n. 31826)"
A carico dell'amministratore di condominio si pone, pertanto, un obbligo di verifica della titolarità dei diritti di proprietà, ai fini della valida convocazione in assemblea condominiale dell'effettivo proprietario.
A nulla rileva che il convocato in assemblea si sia comportato, nei rapporti con i terzi, come condòmino senza esserlo difettando nei rapporti tra il condominio ed i singoli partecipanti ad esso le condizioni per l'operatività del principio di apparenza del diritto.
Nella specie, avevano partecipato e votato all'assemblea le mogli dei defunti condomini senza la preventiva certezza della loro titolarità degli immobili. Conseguentemente tale irregolarità ha comportato l'annullamento della delibera impugnata risultando accertato il carattere determinante del voto espresso dalle
mogli dei condomini defunti per il raggiungimento della maggioranza occorrente per l'approvazione della deliberazione. Invero, il complessivo valore millesimale dei votanti a favore, scorporati i millesimi dei defunti condòmini, era insufficiente all'assunzione del deliberato in questione.
