"In materia di locazione, è il proprietario e non il Comune tenuto a risarcire il conduttore del seminterrato se a causa dell'intasamento della fogna per la violenta pioggia fuoriesce acqua dal water provocando danni all'immobile". Questo è il principio di diritto espresso dal Tribunale di Napoli con la sentenza n. 81 del 7 gennaio 2016 in merito ai danni da allagamento.
I fatti di causa. La causa in esame traeva origine dai danni cagionati dall'acqua piovana entrata nell'abitazione di proprietà di Tizio e locata a Caio. Quest'ultimo (conduttore) precisava che la causa dipendeva dalla intensa pioggia caduta e nell'intasamento della condotta fognaria; inoltre, sosteneva la concorrente responsabilità del Comune (custode della fogna) e del proprietario della casa (non inidonea a fronteggiare il fenomeno). Per tali motivi, Caio chiedeva al giudice adito il risarcimento dei danni subiti.
L'eccezionalità dell'evento e l'esclusione della responsabilità della pubblica amministrazione. È alquanto pacifico che il Comune deve impedire che la pioggia allaghi le altrui abitazioni; ma, essendo il "fenomeno pioggia" dominabile solo per l'id quod plerumque accidit (ciò che accade di solito), il Comune ha il solo dovere dì realizzare e di mantenere in efficienza un sistema fognario adeguato, senza preoccuparsi di far fronte a precipitazioni improbabili e violente, con imprevedibile aumento del carico d'acqua da smaltire.
Tale inciso trova conferma nella giurisprudenza di legittimità ove è stato evidenziato che la Pubblica Amministrazione risponde dei danni cagionati dalla omessa manutenzione e dalla cattiva gestione dei beni demaniali in custodia, dovendo vigilare ed attivarsi per evitare che essi producano danni a terzi, ma pur sempre nei limiti della "colpa" e non anche per l'inidoneità dei beni demaniali a far fronte a situazioni eccezionali (Cassazione, sez. unite 28.10.2015 n. 22095).
Conformemente a ciò, altra pronuncia ha precisato che deve essere esclusa la responsabilità dell'Ente per i danni provocati dall'allagamento verificatosi nell'abitazione per l'inidoneità delle opere di canalizzazione e convogliamento delle acque piovane nell'abitato allorché l'eccezionalità del fenomeno atmosferico sia stata tale da interrompere il nesso di causalità tra le pretese condotte colpose imputabili all'ente comunale e i danni lamentati dai ricorrenti (Cass sez. VI, 18.2.2014 n. 3767).
Danno da allagamento. Responsabilità solidale tra il comune e il gestore della rete fognaria
I vizi della cosa locata. Secondo l'art.1578 c.c., qualora il bene oggetto del contratto, al momento della consegna, sia affetto da vizi "che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili". Il secondo comma della norma, inoltre, stabilisce che il locatore, se non prova di aver ignorato senza colpa i vizi della cosa al momento della consegna (ovvero l'impossibilità di venirne a conoscenza con la normale diligenza), è tenuto a risarcire i danni derivanti dai vizi stessi
Il ragionamento del Tribunale di Napoli. A seguito dell'istruttoria di causa, nella relazione del consulente tecnico era emerso che l'alloggio in questione faceva parte di un piccolo fabbricato composto da due piani fuori terra oltre il seminterrato.
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