Secondo la legge, il condominio è caratterizzato dalla compresenza di parti private e di parti comuni, queste ultime messe a disposizione delle prime. Questa particolare condizione giuridica si realizza solitamente negli edifici verticali, cioè nei palazzi, caratterizzati dalla sovrapposizione di singole unità immobiliari.
Ciò non toglie che possa aversi condominio anche allorquando le abitazioni, anziché porsi l'una sull'altra, si sviluppano longitudinalmente l'una di fianco all'altra. Si pensi, ad esempio, alle classiche villette a schiera.
In quest'ultima ipotesi, l'identificazione delle parti comuni può non essere agevole. È in tale contesto che si pone il seguente quesito: nel condominio orizzontale la grondaia è comune? Vediamo in che modo individuarne la natura.
Cos'è il condominio orizzontale?
Come si desume da ciò che abbiamo anticipato in premessa, il condominio è orizzontale quando le singole unità immobiliari si estendono in senso longitudinale, in lunghezza e non in altezza.
In altre parole, nel condominio orizzontale le unità immobiliari, separate tra loro, sono poste l'una di fianco all'altra, esattamente come avviene nell'ipotesi di villette a schiera.
Solitamente, le abitazioni che costituiscono un condominio orizzontale condividono parti comuni quali: il cancello d'ingresso, il viale d'accesso, il parcheggio e i giardini, ma possono essere accomunati anche da altri servizi, come ad esempio quello elettrico e di riscaldamento.
Quali regole si applicano al condominio orizzontale?
La legge non fa distinzioni: al condominio, verticale od orizzontale che sia, si applicano sempre le medesime disposizioni.
Ciò significa che le norme stabilite per chi vive in un palazzo sono le stesse che si applicano a chi abita in una villetta a schiera.
Da tanto deriva, ad esempio, che le spese riguardanti le parti comuni andranno divise secondo i consueti criteri previsti dall'art. 1123 c.c., e cioè secondo i millesimi posseduti da ciascuno, salvo che il titolo stabilisca il contrario.
Allo stesso modo, andranno ritenute comuni tutte le parti di cui all'art. 1117 c.c., sempreché siano poste al servizio di tutti i condòmini o solo di un gruppo di essi.
Stessa sorte tocca alle norme riguardanti l'amministratore, il regolamento e la convocazione dell'assemblea.
Condominio orizzontale: la grondaia è parte comune?
Secondo il pacifico insegnamento della Corte di Cassazione (Cass., n. 27154/2014; Cass., n. 11109/2007), la gronda di uno stabile condominiale costituisce bene comune in quanto, essendo parte integrante del tetto e svolgendo una funzione necessaria all'uso comune, ricade tra i beni che l'art. 1117, n. 1, c.c., include espressamente tra le parti comuni dell'edificio.
Orbene, tale pacifica considerazione va letta alla luce delle caratteristiche strutturali del condominio orizzontale il quale, come più volte ricordato, non è costituito da unità abitative poste le une sulle altre bensì da singole abitazioni indipendenti (o quasi) tra loro.
Tanto premesso, possiamo affermare che la grondaia è una parte comune solamente se essa convoglia le acque meteoriche dalla sommità di almeno due abitazioni diverse, le quali quindi condividono il medesimo canale di scolo.
In altri termini, affinché una grondaia possa definirsi comune occorre che essa non sia posta al servizio di una singola unità immobiliare: se così fosse, essa avrebbe natura indubbiamente privata, con la conseguenza che le spese inerenti alla sua manutenzione dovrebbero essere sostenute solamente dal proprietario della suddetta abitazione.
Al contrario, deve ritenersi che la grondaia sia condominiale se collegata alle altre in modo tale da raccogliere le acque meteoriche provenienti dai tetti di più abitazioni, ad esempio di tutta la schiera di villette.
Quanto appena detto si evince anche dalla giurisprudenza (Cass., n. 22466/2010), secondo la quale, in un edificio costituito da più unità immobiliari autonome disposte a schiera, deve escludersi la condominialità del tetto che abbia la funzione di coprire una sola delle stesse.
Poiché, come detto in precedenza, la grondaia va equiparata al tetto essendone elemento accessorio, il principio va applicato anche ad essa.
Gronde e doccioni sono parti comuni del condominio?
Come si dividono le spese della grondaia?
Da quanto appena detto si evince anche il criterio da adottare per la corretta divisione delle spese inerenti alla manutenzione o al rifacimento della grondaia:
- se la grondaia è posta al servizio di una sola abitazione, le spese saranno a carico esclusivo del titolare di quest'ultima;
- se la grondaia serve più unità immobiliari, le spese andranno poste a carico dei proprietari che dalla stessa traggono utilità, trovando applicazione il criterio di cui al terzo comma dell'art. 1123 c.c., secondo il quale se un edificio ha più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.
