In condominio ci sono beni e servizi che servono a tutti i proprietari, come ad esempio le scale, l'ascensore, il cortile, l'androne e il tetto. Tra questi beni rientra anche la guardiola, cioè quel vano o spazio, di norma situato vicino all'ingresso, che ospita il portiere mentre è in servizio. È proprio in questo preciso contesto che si pone il seguente quesito: si può acquistare l'ex guardiola del portiere?
Si tratta di una domanda piuttosto ricorrente, posta soprattutto negli edifici in cui il servizio di portierato non c'è mai stato oppure è stato soppresso. Interessati all'acquisto potrebbero essere tanto i condòmini quanto soggetti estranei alla compagine. Tale operazione è possibile? Se sì, a quali condizioni? Vediamo cosa dice la legge.
Guardiola del portiere: è parte comune?
La guardiola del portiere rientra tra le parti condominiali.
Sul punto non ci sono dubbi, stante il chiaro tenore dell'art. 1117 c.c. secondo il quale, a meno che il titolo (cioè, l'atto costitutivo del condominio) non disponga diversamente, costituiscono beni comuni «i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere».
Insomma: è proprietà comune non solo la guardiola, cioè il vano che ospita il portiere in servizio, ma anche l'alloggio in cui il portiere stesso dimora, eventualmente con la propria famiglia.
Si possono vendere le parti condominiali?
Le parti condominiali appartengono a tutti i condòmini, i quali contribuiscono alle relative spese in proporzione al valore, espresso in millesimi, delle singole unità immobiliari di cui sono titolari esclusivi.
In pratica, ogni condomino è titolare di una quota dei beni comuni che gli consente di poterli utilizzare senza impedire agli altri di fare lo stesso.
Da tale considerazione deriva una naturale conseguenza: poiché i beni comuni sono di tutti, occorrerà il consenso di ognuno per procedere alla loro alienazione.
Per vendere un bene condominiale occorre quindi il consenso unanime dei condòmini, i quali dovranno quindi sottoscrivere il rogito notarile.
Tanto si evince chiaramente dal comma terzo dell'art. 1108 c.c., a tenore del quale «È necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni».
Il principio espresso dalla norma vale anche nell'ipotesi contraria il cui il condominio assume la veste non di alienante bensì di acquirente: perché la compagine possa comprare un immobile occorre che ci sia il consenso unanime di tutti i proprietari.
Alloggio del portiere, maggioranza o unanimità per la sua cessione?
Si può acquistare la guardiola del portiere?
È quindi chiaro che se il condominio volesse vendere l'ex guardiola del portiere potrebbe farlo solamente a condizione che tutti i proprietari prestino il consenso per iscritto. Stessa cosa dicasi per la vendita dell'alloggio del portiere, ugualmente di proprietà comune.
L'amministratore non potrebbe pertanto sostituirsi ai condòmini, i quali sono gli unici detentori della facoltà di alienazione di un bene di cui sono comproprietari.
Nemmeno la deliberazione assembleare adottata a maggioranza sarebbe sufficiente: anzi, si tratterebbe di decisione radicalmente nulla.
Quanto appena detto vale sia nell'ipotesi in cui l'acquirente sia un terzo estraneo alla compagine quanto in quella in cui ad aver manifestato l'intenzione di acquisto sia un condomino stesso.
In sintesi, quindi, possiamo concludere affermando che le parti comuni non possono essere oggetto di vendita senza il consenso di tutti i condòmini, cioè di tutti i proprietari di unità immobiliari site nell'edificio, pena la nullità del contratto di vendita in favore dell'acquirente.
