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Come si determina il confine tra due caseggiati aderenti con facciata unica?

La soluzione suggerita dal Tribunale di Livorno
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

È possibile che il confine tra due caseggiati risulti di difficile individuazione. Si pensi all'ipotesi in cui i prospetti degli edifici condominiali si presentino come un blocco unico, privo di elementi di demarcazione che consentano di stabilire ove inizia la facciata dell'uno e termina quella dell'altro; il problema potrebbe porsi anche per la facciata esterna, quando mancano totalmente di segni distintivi da cui si possa identificare con esattezza il confine tra i due condomini.

Può accadere, però, che un condomino voglia capire esattamente dove finisca il condominio in cui abita e quale sia l'inizio dell'area condominiale vicina.

In mancanza di accordi bonari, la controversia tra proprietari confinanti in cui si dibatta esclusivamente sulla estensione dei rispettivi fondi va qualificata come regolamento di confini.

A tale proposito si ricorda che secondo l'articolo 950 c.c. quando il confine tra due fondi è incerto, ciascuno dei proprietari può chiedere che sia stabilito giudizialmente (ogni mezzo di prova è ammesso; in mancanza di altri elementi, il giudice si attiene al confine delineato dalle mappe catastali).

Un conflitto tra il condomino di un caseggiato ed il condominio vicino per l'accertamento del confine è stato recentemente esaminato dal Tribunale di Livorno nella sentenza n. 305 del 1 aprile 2022.

Confine incerto tra due caseggiati e azione di regolamento di confini: la vicenda

La vicenda prendeva l'avvio quando la condomina di un caseggiato citava in giudizio il condominio vicino per richiedere l'accertamento dell'esatto confine tra le facciate dei prospetti interni relative ai due condomini.

Nel giudizio interveniva anche un'abitante del condominio convenuto, vicina che in un precedente giudizio aveva chiesto e ottenuto la sospensione dell'installazione da parte dell'attrice dei lavori di installazione di una piattaforma elevatrice.

L'intervenuta e tutti gli altri condomini del condominio convenuto non consentivano al CTU l'accesso alle proprie abitazioni, impedendogli di determinare il confine. Del resto, le risultanze catastali non risultavano utili.

Peraltro, il tecnico incaricato dall'attrice faceva presente che aveva cercato di individuare lo spessore del muro sul confine tra i due palazzi per ricavarne la linea mediana corrispondente al confine; di conseguenza aveva praticato un'apertura nel muro perimetrale dal vano scale del caseggiato dell'attrice.

Una volta realizzata l'apertura, il tecnico aveva constatato che i due fabbricati non avevano un muro di confine comune ma un proprio distinto muro perimetrale, separati tra loro da un cavedio (camera d'aria) di circa 50 cm. Alla luce di quanto sopra secondo lo stesso tecnico di parte attrice la linea di confine era a distanza di 25 cm misurati dal limite esterno della parete perimetrale di ciascun condominio.

Confine incerto tra due caseggiati e azione di regolamento di confini: la soluzione del Tribunale di Livorno

Il Tribunale ha confermato, in primo luogo, l'effettiva incertezza sul confine tra i due condomini, che costituisce il presupposto per la proposizione dell'azione ex art. 950 c.c.; successivamente lo stesso giudice ha ricordato che costituisce principio pacifico in giurisprudenza quello secondo cui nell'azione di regolamento di confini entrambe le parti sono onerate di fornire la prova del confine come rispettivamente ipotizzato, prova che dunque non grava sulla parte attrice in via esclusiva, proprio in considerazione del fatto che la finalità dell'azione è quella della individuazione del confine, e che la domanda della parte deve trovare una risposta da parte del Tribunale, con l'utilizzo dei criteri indicati nell'articolo 950 c.c. Tenendo conto di questo principio e in assenza di "indicazioni catastali", il giudice toscano ha fatto propria la soluzione del tecnico dell'attrice, ritenendola una soluzione priva di vizi logico- giuridici e supportata da documentazione fotografica e rilievo grafico.

Nel giudizio avente ad oggetto la domanda di regolamento di confine il giudice può fondare il proprio convincimento su qualunque risultanza istruttoria, anche di carattere presuntivo, ritenuta attendibile ed idonea, fermo restando il carattere probatorio meramente residuale delle risultanze delle mappe catastali.

Del resto, ad avviso del Tribunale, le parti convenute non hanno fornito alcun elemento idoneo ad individuare un diverso confine tra i due fabbricati.

Ulteriore argomento a sostegno della bontà della ricostruzione del confine individuato dal tecnico di parte attrice è stato poi rinvenuto nel comportamento ostruzionistico tenuto dai condomini del condominio convenuto, che hanno ostacolato l'espletamento dell'incarico conferito al CTU. In altre parole il Giudice può desumere argomenti di prova dalle risposte che le parti gli danno, dal loro rifiuto ingiustificato a consentire le ispezioni e, in generale, dal contegno delle parti stesse nel processo.

In questa vicenda non vi è dubbio che il rifiuto non giustificato dei condomini del condominio convenuto di consentire l'ispezione ritenuta necessaria dal CTU nel corso delle operazioni di consulenza e comunque il loro contegno processuale, costituisce un argomento di prova che conferma la bontà della soluzione del tecnico dell'attrice.

Muro di confine, di chi è?

Sentenza
Scarica Trib. Livorno 1 aprile 2022 n. 305

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