Alcune problematiche giuridiche in tema di installazione di condizionatori d'aria nell'ambito di edifici condominiali

L'impianto termico di condizionamento deve essere progettato ed installato all'interno degli edifici condominiale tenendo presente che sia il codice civile che il regolamento condominiale contengono dei precisi limiti in merito

Installazione dei condizionatori nei centri storici: quali rimedi per diminuirne l'impatto estetico?

Quando si parla di installazione in un'unità immobiliare ubicata in condominio pare necessario soffermarsi anche su alcune questioni più strettamente connesse con l'edificio condominiale. In riferimento all'installazione del condizionatore, possono seguire delle contestazioni relative alla violazione di norme dettate dal regolamento condominiale, all'alterazione del decoro architettonico dello stabile ed all'eccessiva rumorosità dell'impianto.

Cablaggio e decoro architettonico. Presupposti, problematiche e vantaggi

Posizionare l'unità esterna di un condizionatore sulla facciata di un edificio è certamente una condotta in grado d'incidere, alterandolo, sul decoro dell'edificio.
Non v'è dubbio che la violazione debba essere valutata caso per caso, non potendosi affermare a priori che si tratta di un comportamento illecito.

In alcuni casi, però, ci si è mossi per salvaguardare la bellezza o le particolari caratteristiche di una costruzione.
Alcuni Comuni italiani, infatti, hanno disposto, per regolamento, il divieto assoluto di esposizioni di qualsiasi forma di condizionatori o cavi elettrici nelle costruzioni dei rispettivi centri storici.

Laddove non siano presenti regolamenti o normative vincolanti, il posizionamento è certamente legato al buon senso del fruitore, che dovrebbe rispettare i limiti al decoro architettonico.

In questo vengono in aiuto diverse aziende che stanno lanciando sul mercato nuovi condizionatori con la peculiarità del basso impatto estetico, proponendo unità esterne e split interni a scomparsa.

Queste linee di condizionatori, sia in versione on-off che inverter, dispongono di un particolare tipo di unità condensante (quella esterna) canalizzabile.

Questa può essere installata all'interno di cantine, soffitte, controssoffitti, magazzini, locali di servizio, evitando pertanto di esporre l'unità esternasulla facciata dell'edificio. La canalizzazione dell'unità di condensazione è realizzabile tramite un tubo rigido o flessibile (massima lunghezza 10 m, diametro dei fori nella parete esterna = 160 cm).

L'installazione è praticamente identica alle classiche unità esterne, l'unica differenza sta nella distanza dalle unità interne, che non deve superare i 10 m.

Il rispetto delle distanze

Per l'installazione di un impianto di climatizzazione bisogna rispettare le distanze in verticale o in appiombo, ex articolo 907 del Codice civile.

Secondo questa norma, se si vuole appoggiare la nuova costruzione al muro in cui esistono vedute dirette od oblique, essa deve arrestarsi almeno a tre metri sotto la loro soglia.

Il contenzioso sul punto è tuttavia assai meno consistente e può riguardare i condòmini dei piani soprastanti per la violazione dell a distanza di 3 metri in verticale misurati dalla soglia della finestra o dei terrazzi del piano superiore.

A questo proposito si tenga presente che, agli effetti del rispetto delle distanze verticali, per costruzione deve intendersi non solo il manufatto in mattoni e cemento, ma qualsiasi opera di qualsiasi specie che ostacoli l'esercizio della veduta (si vedano, ad esempio, le sentenze della Cassazione del 17/05/1955, n. 1445 e del 22/11/1955, n. 12907).

Lo scolo dell'acqua condensata dell'unità esterna

Tra le altre cautele che devono essere tenute in considerazione in vista dell'installazione del climatizzatore, rientrano anche quelle relative alle immissioni di rumore, come già discusso in precedenza (a norma dell'articolo 844 del c.c.) e quelle relative allo stillicidio della condensa.

Relativamente all'acqua condensata dall'unità esterna di un impianto di condizionamento, questa va convogliata, ove possibile, direttamente nell'impianto idraulico del locale a servizio o comunque recuperata in appositi contenitori, periodicamente svuotati, onde evitare lo stillicidio verso altre unità immobiliari.

In argomento si riporta una recente sentenza emessa dal Tribunale di Padova che, facendo riferimento al caso di un condomino che illegittimamente aveva innestato il tubo di scarico della condensa del condizionatore nel pluviale condominiale, aveva disposto che tale attività comporta una alterazione della cosa comune perché il pluviale ha la finalità di scaricare solamente acque meteoriche (Trib. Padova, Sez. civ., 22.02.2011, n. 352).

Le clausole contrattuali

Le norme contenute nel regolamento condominiale di natura contrattuale hanno la peculiarità di poter restringere, per la tutela dell'interesse comune, il contenuto del diritto di proprietà che i singoli condòmini esercitano sulla proprietà esclusiva.

È molto frequente trovare all'interno di tali regolamenti l'elencazione divieti di usare in determinato modo le parti comuni o di esercitare particolari attività e sino a quelli di tenere determinati comportamenti all'interno della propria abitazione (per es. detenzione animali, utilizzo di strumenti musicali, attività ludiche ecc.).

Tali divieti e limitazioni possono essere formulati nel regolamento sia mediante l'elencazione delle attività vietate e sia mediante riferimento ai pregiudizi che si ha intenzione di evitare: in questo secondo caso, al fine suddetto, è necessario accertare l'idoneità in concreto della destinazione dell'unità immobiliare oggetto dell'acquisto a produrre gli inconvenienti che il regolamento vuole evitare (Cass., Sez. II, 18.09.2009, n. 20237).

Particolare attenzione i regolamenti pongono alla tutela del decoro architettonico dell'edificio condominiale.

Le norme di un regolamento di condominio, aventi natura contrattuale, possono derogare o integrare la disciplina legale e, in particolare, possono dare del concetto di decoro architettonico una definizione più rigoro­sa di quella accolta dall'art. 1120 c.c., estendendo il divieto di immutazione sino a imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all'estetica, all'aspetto generale dell'edificio, quali esistenti nel momento della sua costruzione od in quello della manifestazione negoziale successiva.

Il che significa che anche una minima modifica strutturale delle parti esterne dell'edificio, quand'anche di per sé insignificante ai fini del generale decoro del fabbricato, deve ritenersi vietata dal regolamento e quindi illegittima (Cass., Sez. II, 17.06.2010, n. 14626)

I singoli appartamenti hanno la destinazione ad abitazione civile. È pertanto vietato destinare le unità immobiliari ad attività professionali, commerciali o culturali.

È vietato ogni godimento che possa arrecare pericolo o danno allo stabile o agli abitanti di esso e che, per effetto di rumori, esalazioni o simili eventi e per ragioni di indole morale e di decenza, contrasti col decoro e col carattere civile proprio del complesso condominiale. In particolare, a titolo indicativo e non esaustivo, è vietato:

• adibire i locali ad uffici pubblici, gabinetti per la cura di malattie infettive o contagiose, ambulatori e sanitari, agenzie dì pegno e di qualunque altra specie, scuole di musica, di canto e di ballo e, in genere, di qualsiasi uso che possa turbare la tranquillità dei condòmini, contraria all'igiene, al decoro e alla morale, con specifico divieto dell'esercizio della prostituzione;
• eseguire varianti all'immobile che possano alterarne l'estetica, la simmetria e la staticità;
• tenere nei locali (comprese cantine e box) materiali infiammabili o esplosivi o che emanino esalazioni sgradevoli o dannose alle persone e alle cose;
• arrecare a chiunque disturbo con schiamazzi, suoni, canti, uso di strumenti musicali e di impianti di diffusione sonora.

Non mancano, nella pratica condominiale, clausole del regolamento contrattuale che impongono, anche per parte della giornata, l'"assoluto silenzio".

In tali casi ciascun condomino ha un diritto contrattualmente pattuito e garantito al silenzio, che è assai più restrittivo e prevalente rispetto al divieto di immissioni intollerabili, e può agire ex contractu contro il proprietario dell'unità immobiliare da cui deriva l'immissione, domandando un normale risarcimento del danno.

Aspetti tecnici relativi all'installazione degli impianti di condizionamento nelle unità immobiliari

Partiamo dal presupposto che oggi il condizionatore non è più un bene di lusso, ma lo ritroviamo frequentemente istallato nella quasi totali degli ambienti abitativi. Come qualsiasi apparecchio, anche questo comporta dei vantaggi e degli svantaggi.

Per quanto riguarda i vantaggi, non vi è dubbio che il principale è rappresentato dal fatto che il condizionatore permette di abbassare sia la temperatura dell'aria che l'umidità relativa, migliorando il comfort estivo e riducendo i rischi di salute, specialmente per i soggetti anziani con patologie cardiovascolari.

Inoltre, la qualità dell'aria interna si mantiene buona grazie al filtraggio, senza bisogno di dover aprire le finestre e ciò consente di mantenere anche un buon livello di isolamento acustico, specialmente in zone particolarmente trafficate.

Guardiamo invece gli svantaggi. Il condizionamento degli ambienti provoca uno sbalzo di temperatura percepibile soprattutto quando si passa dall'interno all'esterno e viceversa, che può risultare particolarmente dannoso.

Un'eccessiva refrigerazione dell'aria può comportare patologie della faringe e delle prime vie aeree, con mal di gola, tosse o raucedine. È anche frequente l'insorgere di dolori muscolari.

Affinché si possano sfruttare appieno le peculiarità di un impianto di condizionamento senza incorrere in spiacevoli conseguenze, è bene seguire degli accorgimenti per un corretto utilizzo:

• non abbassare eccessivamente la temperatura del locale; andrebbe impostata, anzi, una temperatura non inferiore ai 5 o 6 gradi rispetto a quella esterna, per non creare sbalzi termici eccessivi e poco salutari;
• non ostruire il flusso d'aria in uscita e in entrata dell'apparecchio, cioè nella zona dove sono situati i filtri dell'aria;
• non dirigere il flusso d'aria direttamente sull'individuo, per evitare malattie da raffreddamento; ciò può essere ottenuto posizionando le alette di uscita dell'aria parallele al soffitto;
• evitare che gli apparecchi siano colpiti direttamente dai raggi del sole ed installarli lontano dalle fonti di calore dirette;
• pulire periodicamente i filtri dell'aria - almeno una volta al mese, ma anche più spesso, se il condizionatore è sempre acceso - per ridurre negli ambienti la concentrazione di polveri, acari, pollini e altro;
• tenere ben chiuse le finestre, meglio ancora se queste hanno i doppi vetri, per non sprecare energia;
• evitare l'eccessiva rumorosità;
• verificare che il regolamento condominiale consenta l'installazione dei condizionatori sulle pareti esterne e concordare comunque prima l'installazione stessa col condominio e coi vicini, per prevenire liti;
• al momento dell'acquisto, privilegiare una classe di consumo energetico alta: A, B o C.

Ricordiamo che dal prossimo 12 luglio entrerà in vigore il D.P.R. 74/2013 relativo agli impianti di climatizzazione, sia invernale che estivo.

In merito, durante il funzionamento dell'impianto di climatizzazione estiva per i singoli ambienti raffrescati, la media ponderata delle temperature dell'aria, misurate nei singoli ambienti raffrescati, non deve essere inferiore a determinati valori (vedi Tab. 1 ).

Tab. 1 - Valori della temperatura ambiente previsti dal nuovo D.P.R. 74/2013

Classi energetiche ed etichettatura
Facciamo un breve cenno alla scala delle classi energetiche. La classe energetica va di pari passo con il rendimento: un climatizzatore con un alto rendimento, va da sé che farà parte di una classe energetica migliore ("A"); di conseguenza, minore sarà il rendimento, peggiore sarà la classe energetica ("G").
Oggi è fatto obbligo alle aziende la dotazione sui climatizzatori, di una etichetta esplicativa sulle classi di consumo che dia informazioni dettagliate sulle funzioni chiave dell'unità che si sta scegliendo, della classe energetica, appunto (A-B-C-D-E-F-G), ma anche i dati relativi alle performance.

Inoltre, riportano il tasso di efficienza energetica (Energy efficiency ratio o EER) per il raffreddamento, il coefficiente di prestazione (Cop) per il riscaldamento e la potenza (da 2kw a oltre 20 kw).

Di solito EER e Cop hanno valori compresi tra 2 e 4, che di fatto indicano il moltiplicatore tra il kWh dissipato e il calore prodotto (in kWh).
Nel marzo 2011 è stato pubblicato il Regolamento n. 626/2011, entrato in vigore il 1° gennaio 2013, che ha integrato la Direttiva 2010/30/EU, volta ad imporre l'etichettatura di quei prodotti che, connessi a un consumo energetico, presentano un notevole potenziale in termini di risparmio di energia.
Contemporaneamente, il Regolamento ha abrogato la precedente Direttiva 2002/31/CE al fine di aggiornare la legislazione vigente al progresso dell'ultimo decennio in tema di
efficienza energetica e di innalzamento delle prestazioni in termini di consumi.

Lo stesso Regolamento ha indotto, inoltre, alcuni Stati ad introdurre nuovi requisiti minimi ai fini dell'efficienza energetica delle macchine e nuovi sistemi di etichettatura energetica per i condizionatori d'aria a condotto singolo e doppio, nonché per i ventilatori.

Il provvedimento, in particolare, aggiunge tre nuove classi energetiche particolarmente virtuose (A+, A++ e A+++), con l'obiettivo di evidenziare le differenze che distinguono tra loro gli apparecchi a maggiore efficienza.

La novità riguarda anche i climatizzatori con una potenza refrigerante minore o uguale a 12 kW, cioè i piccoli condizionatori che si utilizzano per rinfrescare singoli ambienti.

In questo caso, la classe di efficienza energetica sarà calcolata sulla base dei consumi di energia sia per l'opzione estiva di raffrescamento che per il riscaldamento invernale.
Oltre a intervenire sull'etichettatura, il nuovo Regolamento Ue ha introdotto anche standard minimi più restrittivi sia in termini di consumi elettrici che di rumorosità, criteri che diventeranno ancora più severi a partire dal 1° gennaio 2014.

TIPOLOGIA E INDICAZIONI PER L'ETICHETTA DEI CONDIZIONATORI D'ARIA

Il condizionatore va scelto anche in funzione della cubatura: in tal caso andrebbe fatto un calcolo e cioè moltiplicare le dimensioni della stanza (i due lati e l'altezza) per una costante pari a 25 per il raffreddamento e a 35 per il riscaldamento.

Al risultato ottenuto va applicato un moltiplicatore di 3,4: così si avrà un'indicazione di massima da seguire nella scelta.

In funzione di questo dato si può trovare il modello adeguato, ma è sempre meglio investire in dispositivi con Btu/h superiori al risultato ottenuto.