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Multe condominiali e legge di riforma del condominio: quali saranno le reali possibilità di sanzionare i condomini?
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Multe condominiali e legge di riforma del condominio: quali saranno le reali possibilità di sanzionare i condomini?

Come è possibile sanzionare i condomini?

Avv. Alessandro Gallucci 

Chissà quanti regolamenti di condominio prevedono la possibilità di sanzionare comportamenti scorretti dei condomini.

Parcheggi selvaggi, uso illecito delle cose comuni, uso illecito delle unità immobiliari (in questo caso il regolamento dev'essere contrattuale).

Tutte condotte teoricamente sanzionabili se non fosse che la sanzione applicabile è così esigua da renderla, di fatto, inapplicata.

L'art. 70 delle disposizioni di attuazione del codice civile, infatti, recita:

Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a lire cento. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie.

Cento lire?
Si vede che il codice civile era rimasto fermo ai tempi in cui, come dice una famosa canzone, con quella somma si poteva partire per l'America!

E la somma non era nemmeno aumentabile con accordo tra le parti. Ciò, almeno, secondo la Cassazione, la quale, chiamata a pronunciarsi in materia, ebbe modo di specificare che "in tema di condominio negli edifici, qualora nel regolamento condominiale sia inserita, secondo quanto previsto eccezionalmente dall'art. 70 disp. att. c.c., la previsione di una «sanzione pecuniaria», avente natura di pena privata, a carico del condomino che contravvenga alle disposizioni del regolamento stesso, l'ammontare di tale sanzione non può essere superiore, a pena di nullità, alla misura massima consentita dallo stesso art. 70 e pari ad euro 0,05" (così Cass. 21 aprile 2008 n. 10329).

=> Multe condominiali, alcune indicazioni pratiche

A dire il vero secondo la dottrina, l'articolo in esame poteva essere derogato, prevedendo un aumento delle sanzioni, grazie ad un accordo tra tutti i condomini. In tal senso è stato affermato che "la derogabilità dell'art. 70 disp. att. c.c. trova la sua piena giustificazione nel successivo art. 72 per il quale "i regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti artt. 63, 66, 67 e 69".

Sicché se il legislatore avesse voluto imporre, con l'art. 70 disp. att. c.c., un limite invalicabile all'entità della sanzione, ne avrebbe espressamente sancito l'inderogabilità nel successivo art. 72.

Tanto più che la derogabilità della norma trova giustificazione nel fatto di essere posta a tutela di un interesse non pubblicistico, ma privatistico, derogabile con l'accordo delle parti" (così Rezzonico, Manuale del condominio, IlSole24Ore, 2008).

L'uso dei verbi coniugati nella loro forma del passato prossimo o remoto che abbiamo utilizzato fin'ora non è casuale.

A partire dal prossimo 18 giugno, data di entrata in vigore della così detta "riforma" del condominio, le cose cambieranno.

Potrebbe interessarti anche:
=> Riformare la riforma del condominio? Adesso si può, forse.

Per quale motivo?

Perché il Legislatore ha modificato, sostituendolo, l'articolo 70 succitato con quello seguente:

Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie.

200 euro di multa che possono diventare 800 in caso di recidiva. Bene! Gli indisciplinati la pagheranno cara!

Andiamoci piano con i facili entusiasmi.

Chi potrà irrogare le sanzioni?
Sarà necessario sanzionare "in flagranza" o si potrà multare anche a posteriori?
La sanzione potrà essere irrogata solamente dall'amministratore?
Come ci si potrà opporre contro una sanzione che si ritiene ingiusta?

Tutte domande che, ad avviso di chi scrive, potrebbero essere superate regolamentando, con delibera o con modifica del regolamento, la procedura d'irrogazione della sanzione e di ricorso. Leggendo la norma, però, la sensazione è che essa sia troppo generica e che tale genericità non potrà che comportare un aumento del contenzioso in materia.

Da non perdere: Più facile per i morosi non pagare dopo la riforma.

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