In ambito condominiale, le controversie relative al diritto, alle modalità ed alla misura di un bene o di un servizio comune sono molto frequenti. Non sono, perciò, rari i casi in cui i singoli proprietari di un edificio o l'amministratore, per conto dell'assemblea, si rivolgono alla giustizia per risolvere le varie diatribe che possono sorgere sull'argomento.
Ad esempio, è proprio ciò che è accaduto nella vicenda oggetto della recente ordinanza della Corte di Cassazione n. 8420 del 28 marzo 2024. In tale circostanza, il bene in discussione è stato un piazzale comune che, a detta dei ricorrenti, era illegittimamente occupato da un condòmino.
Nello specifico si trattava di una società titolare di un bar, la quale continuava imperterrita ad utilizzare l'area in questione, nonostante le fosse stata espressa e comunicata una delibera assembleare che le negava tale facoltà.
Ebbene, nel caso in questione, agli Ermellini è spettato il compito di stabilire quale fosse il giudice competente a valutare e risolvere la lite. Sul tema, infatti, alcuni propendono per la competenza esclusiva per materia del Giudice di pace sancita dall'art. 7 c.p.c. Altri, invece, ritengono che si tratti di una controversia che, in relazione al suo valore, debba essere devoluta al giudizio del Tribunale.
Vediamo, perciò, nell'occasione, qual è stato il parere espresso dalla Corte di Cassazione.
Liti sulla misura e sulle modalità d'uso in condominio: qual è il giudice competente?
Secondo il codice di procedura civile, le cause relative alla misura e alle modalità d'uso dei beni e dei servizi in condominio sono di competenza del Giudice di pace, indipendentemente dal valore della lite. Si tratta di una regola ormai in vigore da molti anni, anche prima della riforma della materia condominiale avvenuta nel 2012 "Il giudice di pace è competente qualunque ne sia il valore: per le cause relative alla misura ed alle modalità d'uso dei servizi di condominio di case (art. 7 c.p.c.)".
Alla luce di questa disposizione, tanto per fare un esempio, bisogna rivolgersi al Giudice di pace territorialmente competente nel luogo in cui è ubicato il condominio, se nasce una lite sulle modalità di custodia delle chiavi del lastrico solare comune (Cass. sent. n. 7074/2011).
Deve essere, infatti, così ogniqualvolta si discute in merito alla quantità con cui si esercita il diritto sul bene condominiale o dove nasce un contrasto sul modo più conveniente ed opportuno per esprimere le facoltà inerenti alla comunione.
Tutto ciò si può affermare col pieno avallo della comune interpretazione giurisprudenziale "appartengono alla competenza per materia del Giudice di Pace le cause relative alla misura ed alle modalità di uso dei servizi di condominio.
Rientrano tra le prime, quelle che riguardano le riduzioni o le limitazioni quantitative del diritto dei singoli condomini ed hanno ad oggetto quei provvedimenti degli organi condominiali che, esulando dalla disciplina delle modalità qualitative di uso del bene comune, incidono sulla misura del godimento riconosciuto ai singoli condomini; appartengono alle seconde, quelle che concernono i limiti qualitativi di esercizio delle facoltà comprese nel diritto di comunione, ossia quelle relative al modo più conveniente ed opportuno con cui tali facoltà debbono esercitarsi, nel rispetto delle facoltà di godimento riservate agli altri condomini, in proporzione delle rispettive quote, secondo quanto stabilito dalla legge o dalla volontà della maggioranza oppure da eventuali disposizioni del regolamento condominiale (Cass. n. 36967/2021; Cass. n. 23297/2014)".
Bisogna, invece, regolarsi diversamente quando la contestazione attiene al diritto del proprietario ad un determinato uso della cosa comune. In tal caso, a quanto pare, per la competenza occorre rivolgersi altrove.
Pari uso della cosa comune e situazione di forte sbilanciamento tra i condomini
Bar occupa illegittimamente un'area condominiale: è competente il Tribunale?
Nella vicenda oggetto dell'ordinanza in esame, la contestazione riguardava il diritto o meno della società condomina, titolare del bar, di utilizzare il piazzale comune per posizione i tavolini in cui accogliere i propri clienti. Era, perciò, in contestazione l'uso della cosa comune e non certo la sua modalità.
Per la Cassazione, dunque, si trattava di una questione del tutto differente da quelle per cui la legge attribuisce la competenza per materia al Giudice di pace "vanno tenute distinte, però, le controversie che vedono messo in discussione il diritto stesso del condomino ad un determinato uso della cosa comune e che, quindi, rimangono soggette agli ordinari criteri della competenza per valore (Cass. n. 4030/2005; n. 17660/2004)".
Nel caso in discussione, quindi, bisognava rivolgersi ad un altro giudice e, per questo motivo, la Cassazione ha rimesso le parti dinanzi al Tribunale di Foggia, precedentemente erroneamente dichiaratosi incompetente.
