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Casa in comunione: che succede se la occupa un comproprietario?
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Casa in comunione: che succede se la occupa un comproprietario?

Indennità di occupazione della casa in comunione: cos'è e come si calcola? Uso più intenso del bene comune: come funziona?

Avv. Mariano Acquaviva  

È possibile che un'abitazione appartenga a più persone contemporaneamente. È il caso dei coniugi che acquistano in comproprietà la casa in cui andranno a vivere, o dell'immobile caduto in eredità tra i figli del de cuius.

In ipotesi del genere, è possibile che si venga a creare una situazione piuttosto comune, e cioè che la casa in comunione venga occupata soltanto da un comproprietario. Come possono tutelarsi gli altri titolari?

Ebbene, la comproprietà di un bene non conferisce necessariamente pari diritti a tutti. L'esperienza del condominio lo insegna bene: l'uso più intenso della cosa comune è ampiamente consentito, soprattutto se il contitolare vanta una quota di proprietà (espressa in millesimi) maggiore degli altri e se non è impedito agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

L'occupazione, da parte del comproprietario, di una casa in comunione potrebbe però sfociare proprio in questa condotta illecita, cioè nell'estromissione totale degli altri contitolari. Come tutelarsi in questi casi? C'è la possibilità di chiedere un risarcimento oppure un indennizzo?

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L'utilizzo della cosa comune, la casa in comunione

Il codice civile disciplina l'uso della cosa appartenente a più persone. Secondo l'art. 1102 cod. civ., ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.

In sostanza, sono solo due i limiti che la legge pone al comproprietario:

· non alterare il bene comune in modo da snaturarlo del tutto. Ad esempio, il comproprietario non può, di propria iniziativa, trasformare un giardino comune in un parcheggio, oppure un'abitazione in un esercizio commerciale;

· non impedire agli altri comproprietari di godere del bene comune, nei limiti dei propri diritti. In pratica, il comproprietario non può estromettere del tutto gli altri contitolari dal godimento del bene.

Si pensi all'uso turnario del parcheggio comune. Questo modo di utilizzare il bene in comproprietà è lecito perché consente a tutti di utilizzare la cosa, sebbene non nello stesso tempo.

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L'uso più intenso del comproprietario della casa in comunione

L'art. 1102 cod. civ. sopra citato non impedisce al singolo comproprietario di fare un uso più intenso della cosa comune. Ciò che conta è che ciascuno abbia il diritto ad usare potenzialmente della cosa al pari degli altri.

Si pensi nuovamente all'area comune adibita a parcheggio: il comproprietario che abbia una quota maggiore può usufruire di più spazio (due posti auto, ad esempio), ma non può impedire agli altri contitolari di godere (magari in maniera meno intensa) del bene.

Dunque, nel caso del parcheggio, tutti i comproprietari avranno diritto al proprio spazio; se ve n'è in eccedenza, questo potrà essere legittimamente ripartito tra chi ha una quota maggiore di proprietà.

L'uso più intenso può derivare anche da una situazione di fatto, anziché di diritto. Si pensi al condomino che abiti a pianterreno il quale, per una questione di mera vicinanza, sfrutta più degli altri il cortile che sta accanto al suo appartamento.

Lo stesso accade nel caso del comproprietario che goda più degli altri della casa comune in cui già abita. Si pensi al figlio che vive col padre; al decesso di questi, egli rimane nella casa paterna in cui già viveva, mentre gli altri figli continuano a vivere nelle rispettive abitazioni.

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Comproprietario: può occupare la casa in comunione?

Da quanto detto sinora si evince la risposta al quesito posto nel titolo di questo articolo, e cioè cosa succede se il comproprietario occupa la casa in comunione.

Ebbene, si tratta senz'altro di una condotta illegittima: come ricordato, infatti, è consentito un uso maggiore e più intenso della cosa comune, purché però non si estromettano del tutto gli altri proprietari.

Dunque, il singolo comproprietario non può occupare la casa comune impedendo agli altri contitolari di entrare nelle medesima oppure di avvalersi dei servizi tipici di un'abitazione. In altre parole, il comproprietario non solo non può impedire l'ingresso agli altri, ma nemmeno può farli entrare inibendo loro, ad esempio, l'uso del bagno.

Ciò vale, ovviamente, a condizione che tra i comproprietari non vi sia un accordo diverso, come ad esempio un contratto di comodato che consente al singolo comproprietario di godere in modo esclusivo del bene.

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Comproprietario occupa casa in comunione: deve pagare l'indennità?

Secondo la giurisprudenza, il comproprietario che occupa il bene comune impedendo agli altri l'utilizzo è tenuto a pagare un indennizzo: si parla, in questi casi, di indennità di occupazione.

Per la precisione, secondo la Suprema Corte (Cass. Civ., sent. n. 2423/2015), l'indennità di occupazione è dovuta, ma soltanto se l'uso della cosa comune sia espressamente richiesto dai contitolari di fatto esclusi dal possesso.

Se alla richiesta segue il rifiuto del comproprietario che ha occupato la cosa comune, allora i contitolari estromessi potranno chiedere il pagamento dell'indennità di occupazione.

Indennità di occupazione: a quanto ammonta?

Sempre secondo la Suprema Corte (Cassazione 19.3.2019 n 7681), l'indennità di occupazione che il contitolare occupante deve versare agli altri va commisurata al valore di mercato e, per la precisazione, al potenziale canone di locazione che, secondo i valori correnti, potrebbe essere percepito per l'immobile in contestazione.

Occupazione del comproprietario: quando c'è usucapione?

L'occupazione della casa comune da parte del comproprietario può sfociare nell'usucapione delle altre quote di proprietà quando all'uso esclusivo del bene che impedisce agli altri il godimento si accompagni anche la contestazione del loro diritto reale sulla cosa.

In altre parole, se il comproprietario occupa la casa comune comportandosi come se fosse il titolare esclusivo disconoscendo il diritto degli altri contitolari, allora la condotta dell'occupante può sfociare nella maturazione di quel possesso ventennale che serve per integrare l'usucapione.

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