In condominio coesistono beni di proprietà esclusiva (sostanzialmente, le unità immobiliari e le loro pertinenze) e beni comuni, i quali possono essere essenziali per l'esistenza stessa dell'edificio (come, ad esempio, le fondazioni e i muri maestri) oppure semplicemente contribuire al miglior godimento delle cose private (si pensi all'ascensore pe raggiungere i piani posti in alto).
Il fatto che determinati beni e servizi siano comuni non implica, per tale ragione, che chiunque, anche soggetti che sono estranei alla compagine, possa trarre vantaggio da essi. È in questo contesto che si pone il seguente quesito: che fare se il Comune occupa abusivamente il cortile condominiale? Scopriamolo.
Chi può utilizzare i beni comuni?
I beni comuni del condominio sono tali in quanto appartengono, pro quota, a tutti i proprietari. Ciascuno di essi può quindi avvantaggiarsene, utilizzandoli come meglio crede, nel rispetto di due fondamentali limiti:
- non è possibile alterarne la destinazione d'uso. Ad esempio, sarebbe illecito utilizzare un giardino come parcheggio delle auto;
- non si può impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso. Non è quindi possibile, ad esempio, cambiare la serratura della porta che conduce al lastrico solare comune.
Entro tali limiti ciascun condomino può servirsi di una parte comune, potendone trarre anche maggior godimento rispetto agli altri.
Ad esempio, il professionista che appone la tabella del proprio studio sulla facciata dell'edificio utilizza la stessa in maniera più intensa degli altri senza, però, commettere alcun illecito.
Si possono occupare le parti comuni?
L'occupazione delle parti comuni è ritenuta solitamente un illecito, anche quando ciò avviene da parte di uno dei condòmini.
L'occupazione, infatti, presuppone un impossessamento esclusivo della cosa in comunione che, come visto nel precedente paragrafo, contrasta con la norma di legge (nello specifico, l'art. 1102 c.c.) che impedisce di escludere gli altri dal godimento del bene stesso.
Ciò accade non solo nella classica ipotesi del condomino che chiude con un cancello il cortile condominiale oppure il lastrico solare, ma anche in casi meno "eclatanti".
Ad esempio, la giurisprudenza ritiene illegittima la sosta "a tempo indeterminato" dell'auto del condomino all'interno del parcheggio, rappresentando questa condotta una vera appropriazione illecita dell'area comune, che può essere legittimata solamente da una delibera unanime con cui si assegnano gli stalli ai singoli condòmini.
Davanti all'occupazione di un'area comune, l'amministratore deve prontamente intervenire per intimare al condomino il rilascio del bene; in mancanza, potrà adire l'autorità giudiziaria senza nemmeno dover attendere il consenso dell'assemblea.
Che fare se il Comune occupa abusivamente il cortile condominiale?
Alle stesse conclusioni si deve giungere nell'ipotesi in cui l'occupazione di una parte comune sia perpetrata non da uno dei condòmini bensì da un terzo estraneo alla compagine, quand'anche fosse un soggetto pubblico.
Venendo al caso di specie, il cortile, in quanto bene comune, è destinato al servizio e al godimento dei condòmini; dunque, salvo rare eccezioni, ne è precluso l'utilizzo agli estranei non autorizzati o legittimati da specifico diritto (ad esempio, in virtù di una servitù di passaggio).
È quindi chiaro che il Comune non possa occupare il cortile né altra parte condominiale, non potendo vantare alcun diritto su tali beni.
Le parti comuni, infatti, sono tali non perché sono pubbliche ma perché appartengono a più persone (i condòmini), le quali vantano sulle stesse un diritto di proprietà condiviso (una comunione, in pratica).
In altre parole, dire "parti comuni" significa dire "parti private in comunione", nulla c'entrando la demanialità.
Detto ciò, a fronte di un'illegittima occupazione del cortile condominiale da parte del Comune (ad esempio, mediante il deposito di transenne o la sosta di veicoli), l'amministratore di condominio è autorizzato a chiedere immediatamente al Comune il ritiro delle cose abusivamente posizionate, intimando inoltre all'ente locale di astenersi dall'accedere nuovamente all'area.
In caso di inerzia da parte del Comune, il condominio potrà valutare di procedere giudizialmente per ottenere la condanna del medesimo alla rimozione dei beni che occupano il suolo condominiale e, se sussistente, al risarcimento del danno eventualmente subito.
Tale iniziativa, peraltro, può essere assunta dall'amministratore in piena autonomia: ai sensi dell'art. 1130, primo comma, nr. 4), c.c., egli può compiere «gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio» senza dover chiedere alcuna autorizzazione all'assemblea.
Davanti all'occupazione abusiva del cortile (o di altra area condominiale) l'amministratore può quindi dare incarico a un avvocato affinché agisca in giudizio per la tutela delle proprie ragioni senza dover essere autorizzato dall'assemblea.
