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Cortile condominiale con funzione di copertura di unità immobiliari di proprietà esclusiva. La Cassazione conferma: spese di manutenzione ripartite sulla base dell'art. 1125 c.c.

Allorquando sia accertato che il cortile è in uso a tutti i comproprietari, la spesa deve essere ripartita ai sensi dell'art. 1125 c.c
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

La Corte di Cassazione, con la sentenza 5 maggio 2010 n. 10858, torna ad occuparsi della controversa questione della ripartizione delle spese relative ad interventi manutentivi riguardanti il piano di calpestio del cortile condominiale che funge, altresì, da copertura per sottostanti unità immobiliari di proprietà esclusiva (cantine, box, ecc.).

Secondo il Supremo Collegio, allorquando sia accertato che il cortile è in uso a tutti i comproprietari, la spesa deve essere ripartita ai sensi dell’art. 1125 c.c. nel seguente modo: i costi relativi alla parte superiore (massetto, pavimentazione, ecc.) devono essere sostenuti da tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà, quelli della parte inferiore (intonaco, tinteggiatura, ecc.) dai condomini cui quella parte di cortile serve da copertura.

L’importanza della sentenza, giova sottolinearlo, va rintracciata nel fatto che fino ad oggi erano sostanzialmente due i precedenti, uno di segno opposto all’altro.

Prima di entrare nello specifico della questione, ai fini che ci occupano, è utile riprendere il concetto di cortile elaborato dalla giurisprudenza. La Cassazione ha definito questa parte comune, tecnicamente, come “ l’area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti.

Ma avuto riguardo all’ampia portata della parola e, soprattutto, alla funzione di dare aria e luce agli ambienti, che vi prospettano, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell’edificio – quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, i distacchi, le intercapedini, i parcheggi – che, sebbene non menzionati espressamente nell’art. 1117 cod. civ., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione” (Cass. 9 giugno 2000, n. 7889).

In tal senso sono state equiparate al cortile le così dette vanelle o pozzi luce, i quali altro non sono che “ un cortile di piccole o di piccolissime dimensioni, che serve prevalentemente a dare aria e luce a locali secondari (bagni, gabinetti, disimpegni, servizi etc.)” (Cass. 7 aprile 2000, n. 4350).

Può accadere che per la conformazione strutturale del condominio al di sotto del cortile non ci siano le fondazioni dell’edificio ma altri locali di proprietà esclusiva dei condomini. E’ classico l’esempio delle cantinole poste al piano interrato, o dei box auto.

Il problema di maggiore importanza, che poi è stato oggetto della pronuncia della Cassazione, ha riguardato le spese relative agli interventi conservativi di questa parte condominiale.

A dire di un primo indirizzo del Supremo Collegio “ l'ipotesi deve equipararsi a quella della terrazza a livello, che ricopre una parte dell'edificio e che dà accesso all'appartamento sito alla sua altezza.

In questo caso, le spese per la ricostruzione o per le riparazioni dal codice sono poste per un terzo a carico di coloro i quali ne hanno la proprietà, o l'uso esclusivo, e per due terzi a carico dei proprietari della parte di edificio, cui la terrazza serve da copertura (art. 1126 cod. civ.).

Individuati i condomini che hanno l'uso del lastrico e ascritto a loro carico un terzo delle spese di ricostruzione o di riparazione, i rimanenti due terzi devono essere imputati esclusivamente ai proprietari della parte di immobile sita nella zona dell'edificio, che dal lastrico è ricoperta” (così Cass. 10 novembre 1998 n. 11283).

In una pronuncia più recente, cui si è pedissequamente riportata la Cassazione nella sentenza 10858/10, i giudici con l’ermellino hanno affermato che, nel caso di cortile che funge da copertura per unità immobiliari di proprietà esclusiva, “ sussistono […] le condizioni per una applicazione analogica dell’art. 1125 cod. civ., il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Tale disposizione, infatti, accolla per intero le spese relative alla manutenzione di una parte di una struttura complessa (il pavimento del piano superiore) a chi con l’uso esclusivo della stessa determina la necessità di tale manutenzione, per cui si può dire che costituisce una applicazione particolare del principio dettato dall’art. 1123, secondo comma, cod. civ.

Una situazione sostanzialmente analoga si verifica nel caso in esame, in quanto l’usura della pavimentazione del cortile è determinata dall’utilizzazione esclusiva che della stessa viene fatta dalla collettività dei condomini, per cui deve trovare applicazione il principio ubi eadem ratio ibi eadem legis dispositivo” (Cass. 14 settembre 2005 n. 18194).

Affermazione che, come si diceva in principio, ha trovato conferma nella recente sentenza 10858 del 5 maggio 2010.

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