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Cambio della pavimentazione nel cortile condominiale: tra intervento di manutenzione ed innovazione. Le soluzioni alla luce delle pronunce giurisprudenziali
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Cambio della pavimentazione nel cortile condominiale: tra intervento di manutenzione ed innovazione. Le soluzioni alla luce delle pronunce giurisprudenziali

Cortile, sostituire le mattonelle, decoro architettonico

Avv. Alessandro Gallucci 

Il codice civile tra le parti di proprietà comune inserisce il cortile. Esso, per costante giurisprudenza, è definito come è “ l’area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti.

Ma avuto riguardo all’ampia portata della parola e, soprattutto, alla funzione di dare aria e luce agli ambienti, che vi prospettano, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell’edificio – quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, i distacchi, le intercapedini, i parcheggi – che, sebbene non menzionati espressamente nell’art. 1117 cod. civ., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione” (Cass. 9 giugno 2000, n. 7889).

Non è raro, anzi è l’ipotesi più frequente, che il cortile, nella parti in cui non sono presenti aiuole, sia mattonato. E’ normale, quindi, che in queste sue parti questa zona comune necessiti d’interventi conservativi.

Si pensi alla necessità di sostituire le mattonelle rotte, a quella di eliminare gli eventuali dislivelli del piano di calpestio che possono essere provocati dalle radici degli alberi o dal passaggio prolungato di autovetture oppure più semplicemente dal trascorrere del tempo. In questi casi, a seconda delle circostanze e dell’onerosità dell’intervento si potrà parlare:

a)d’opera a carattere ordinario;

b)d’opera straordinaria;

c)d’opera straordinaria di notevole entità.

La differenza sostanziale sta nelle maggioranze necessarie per l’approvazione: nei primi due casi (salve le competenze dell’amministratore per il caso d’opera ordinaria o d’opera straordinaria urgente) gli interventi manutentivi devono considerarsi correttamente deliberati se in prima convocazione la decisione è assunta con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresenti quanto meno la metà del valore dell’edificio.

In seconda convocazione per la validità della delibera sarà sufficiente il voto di un terzo dei partecipanti al condominio che rappresenti quanto meno un terzo del valore dello stabile.

Per il caso d’opere straordinarie di notevole entità sarà sempre necessario il voto favorevole della maggioranza degli interventi all’assemblea che rappresenti quanto meno la metà del valore dell’edificio (art. 1136, quarto comma, c.c.).

Può anche accadere che i condomini intendano intervenire cambiando la pavimentazione del cortile; ciò senza che ne ricorra la necessità ma solamente per ragioni estetiche.

Come deve essere qualificato quest’intervento e di conseguenza, quali sono le maggioranze necessarie per la sua approvazione?

Al riguardo si sente spesso dire che un simile intervento configurerebbe un’innovazione voluttuaria.

Tale affermazione è da considerarsi vera?

Per costante giurisprudenza, “ per innovazioni delle cose comuni s'intendono, […], non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), sebbene le modifiche, le quali importino l'alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass.,23 ottobre 1999, n. 11936; Casa., 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., 5 novembre 1990, n. 10602)” (così Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).

A ben vedere la decisione di cambiare la pavimentazione, pur non ricorrendone i presupposti, non rientra nel concetto d’innovazione (non si crea nulla di nuovo né si muta la consistenza materiale del cortile). Ciò vuol dire che l’intervento potrà essere deliberato con le maggioranze previste per gli interventi straordinari di notevole entità.

Solo una doglianza potrebbe essere mossa: l’alterazione del decoro dello stabile. Al riguardo va detto che l’alterazione del decoro può essere in grado di bloccare l’esecuzione di un’opera solamente se da quest’ultima deriva in pregiudizio di carattere economico per i condomini in termini di perdita di valore dell’edificio.

In sostanza laddove al cambio di pavimentazione non segua simile pregiudizio ma al contrario si accompagni un incremento del valore dello stabile, non si potrà parlare di alterazione del decoro architettonico.

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