Trascrizione del regolamento di condominio, ovvero frase ripetuta più volte, sovente senza reale cognizione di causa.
Si sente dire spesso che il regolamento di condominio, trascritto presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari (oggi agenzia delle entrate), è opponibile anche ai terzi; ciò vuol dire anche gli acquirenti successivi ai primi sottoscrittori dovranno rispettarne il contenuto al di là della sua specifica approvazione.
La Cassazione si è spesso occupata della questione, dati gli evidenti interessi che sono sottesi, infatti, i contenziosi sull'argomento non sono mancati.
Qui vedremo che cosa vuol dire trascrivere un regolamento di condominio - scopriremo che è più corretto dire che ad essere trascritte, eventualmente, sono le sue clausole - e come le si debbono trascrivere.
Partiamo dalla nozione di trascrizione
Che cos'è la trascrizione?
La trascrizione è un adempimento che consente di dare pubblicità ad un determinato atto riguardante uno specifico insieme di atti giuridici (si veda art. 2643 c.c.).-
"L'importanza della trascrizione si coglie dal fatto che, fino a quando la stessa non viene eseguita, l'atto non è opponibile a terzi. Essa, pertanto, è considerata un semplice onere che le parti (e soprattutto l'acquirente) dovranno adempiere per un interesse proprio che è appunto quello di potere opporre ai terzi l'acquisto." (Sandra Asaro, Federico Colletti, Daniela Recco, La trascrizione, Giuffré, 2011).
La trascrizione non è obbligatoria, ma una volta effettuata fa sì che l'atto trascritto non possa dirsi non conosciuto, in quanto tale adempimento svolge la funzione pubblicitaria.
Regolamento condominiale contrattuale e clausole regolamentari
Nessuno può dire di non sapere che il giorno X Tizio ha venduto a Caio l'abitazione Y, poiché la trascrizione dell'atto da pubblicità al fatto in quanto tutti possono accedere alla consultazione dei registri immobiliari, che sono pubblici.
Elemento fondamentale per una corretta trascrizione è l'esistenza della così detta nota: "la nota di trascrizione è dunque un documento, da presentarsi in doppio originale, nel quale il soggetto richiedente svolge un'attività di documentazione dal contenuto complesso: da un lato vi è un'istanza al Conservatore affinché proceda alla trascrizione sulla base del titolo che accompagna la nota, dall'altra colui che sottoscrive la nota, espone sinteticamente gli atti o i fatti riprodotti in un diverso documento (Leo 2001, 392)" (N.A. Cimmino, La trascrizione immobiliare, Giuffré 2012).
Trascrizione del regolamento, quando si può eseguire?
La giurisprudenza, dicevano in precedenza si è spesso occupata della trascrizione dei regolamenti condominiali.
Con la sentenza n. 17493, resa sul finire del mese di luglio (del 2014) la Corte di Cassazione, riprendendo un proprio datato (ed isolato) precedente, è tornata sulle modalità di trascrizione, meglio sulle modalità di compilazione della nota di trascrizione, al fine di poter valutare l'opponibilità di quell'atto.
Si badi: chi acquista un'unità immobiliare in condominio è tenuto a rispettare il regolamento in ragione di quanto specificato dall'art. 1107, secondo comma, c.c. a mente del quale il regolamento non contestato ha effetto anche per eredi ed aventi causa dei singoli partecipanti.
La norma è dettata in materia di comunione ma risulta applicabile anche al condominio in virtù dello specifico richiamo contenuto nell'art. 1138 c.c. (e comunque per via di quanto stabilito dall'art. 1139 c.c.). Siccome il regolamento viene adottato con una delibera, non v'è motivo per non estendere tale norma anche ad altri tipi di deliberazioni.
In questo contesto s'inseriscono i regolamenti di natura contrattuale, ovverossia quegli accordi tra (tutti) i condomini che possono prevedere limiti e restrizioni ai diritti dei singoli sulle parti di proprietà comune ed esclusiva.
Se il regolamento prevede delle servitù, o comunque altri diritti reali (spesso nei regolamenti contrattuali sono elencate specificamente le parti comuni), esso, per essere opponibile a terzi, dev'essere trascritto.
In tal senso, la Cassazione ha avuto modo di affermare che "il regolamento condominiale, che contenga limitazioni ai diritti dominicali dei singoli condomini, deve essere approvato da tutti i partecipanti al condominio con atto di natura negoziale.
Le clausole contenute nei regolamenti contrattuali di condominio, le quali limitano il diritto sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva, ovvero i diritti sulle parti comuni, integrano veri e propri oneri reali o servitù prediali reciproche e, per avere efficacia nei confronti dei successori a titolo particolare di coloro i quali hanno approvato il regolamento, devono essere trascritte nei pubblici registri immobiliari (Cass. Sez,. II, 23 febbraio 1980, n. 1303; Cass. Sez. II; 11 maggio 1978, n. 2305).
La trascrizione, ovviamente, non è necessaria per i partecipanti, che hanno approvato il regolamento, ovvero se le clausole cono espressamente contemplate nei singoli atti d'acquisto: in questo caso, il vincolo scaturisce non dalla opponibilità, ma immediatamente dalla accettazione (convenzionale)" (Cass. 17 marzo 1994, n. 2546).
Trascrizione del regolamento, come si esegue?
In che modo deve avvenire la suddetta trascrizione? È di questo che si sono occupati i giudici di piazza Cavour nella sentenza n. 17493. Secondo gli ermellini, "va ricordato che l'art. 2659, comma 1, n. 2, c.c., secondo cui nella nota di trascrizione devono essere indicati il titolo di cui si richiede la trascrizione e la data del medesimo, va interpretato in collegamento con il successivo art. 2655 il quale stabilisce che l'omissione o l'inesattezza delle indicazioni richieste nella nota non nuoce alla validità della trascrizione eccetto che induca incertezza sulle persone, sul bene o sul rapporto giuridico a cui si riferisce l'atto.
Ne consegue che dalla nota deve risultare non solo l'atto in forza del quale si domanda la trascrizione ma anche il mutamento giuridico, oggetto precipuo della trascrizione stessa, che quell'atto produce in relazione al bene.
Pertanto, in caso di regolamento di condominio c.d. contrattuale, non basta indicare il medesimo ma occorre indicare le clausole di esso incidenti in senso limitativo sui diritti dei condomini sui beni condominiali o sui beni di proprietà esclusiva (Cass. 15 dicembre 1986 n. 7515)" (Cass. 31 luglio 2014 n. 17493).
Insomma a dire dei giudici di legittimità se la nota di trascrizione non individua chiaramente le clausole istitutive di diritti reali (proprietà diritto d'uso, servitù e simili), queste non sono opponibili ai successivi acquirenti se non si dimostra che gli stessi abbiamo specificamente accettato il regolamento condominiale.
