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Non sempre il regolamento contrattuale contiene clausole di natura contrattuale: come eseguire tale valutazione?
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Non sempre il regolamento contrattuale contiene clausole di natura contrattuale: come eseguire tale valutazione?

Come mai il regolamento contrattuale non sempre contiene clausole di natura contrattuale?

Avv. Alessandro Gallucci  

Il codice civile disciplina il regolamento di condominio limitandosi a chiarire quale deve essere il suo contenuto e quali devono essere i quorum deliberativi per adottarlo. Al di là degli aspetti contenutistici dottrina e giurisprudenza sono solite affermare che “ il regolamento di condominio, quali ne siano l’origine ed il procedimento di formazione (accettazione da parte dei singoli acquirenti delle unità immobiliari condominiali del regolamento predisposto dall’originario unico proprietario dell’intero edificio oppure deliberazione dell’assemblea dei condomini votata con la maggioranza di cui all’art. 1136, secondo comma, c.c.), si configura, in relazione alla sua specifica funzione di costituire una sorta di statuto convenzionale del condominio, che ne disciplina la vita e l’attività come ente di gestione (ferma l’inderogabilità di alcune norma concernenti specifici aspetti della disciplina legislativa), come atto volto ad incidere su di un “rapporto plurisoggettivo” concettualmente unico con un complesso di regole giuridicamente vincolanti per tutti i condomini” (Scorzelli, Il regolamento di condominio, Fag,2007; conf. Cass. 29 novembre 1995 n. 12342).

Ciò detto è sempre bene ricordare che lo statuto della compagine può avere origine assembleare, se è approvato dall’assise, o contrattuale, se sottoscritto da tutti i condomini. Al di là dell’origine è ben possibile che il contenuto sia identico.

Sul punto, a partire dal 1999 (anno di pronuncia della sent. n. 943 delle Sezioni Unite), la Cassazione è unanime nell’affermare che “ le clausole dei regolamenti condominiali predisposti dall'originario proprietario dell'edificio condominiale ed allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonchè quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l'uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare; ne consegue che, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall'unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall'art. 1136 c.c., comma 2” (Cass. 15 giugno 2012 n. 9877).

Un esempio chiarirà la portata di questi principi.

S’ipotizzi che il condominio Alfa sia dotato di regolamento contrattuale nel quale è stabilito che l’assemblea dev’essere convocata inviando il relativo avviso non meno di dieci giorni prima della data fissata per la prima convocazione.

Con il passare del tempo i condomini si rendono conto dell’eccessiva lunghezza di tale termine e decidono di porvi rimedio modificandolo.

La clausola è contenuta in un regolamento contrattuale ma ha chiaramente natura assembleare.

Ergo: l’assemblea potrà modificarla con le stesse maggioranze previste per l’approvazione e la revisione del regolamento assembleare.

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