Le controversie che hanno ad oggetto liti su beni in condominio tra più edifici a loro volta costituenti condominii, insomma le liti riguardanti un supercondominio, devono vedere parte in causa il legale rappresentante di quest'ultima compagine e non gli amministratori dei singoli condominii.
Questa, in somma sintesi, la conclusione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con l'ordinanza interlocutoria n. 497 resa mediante deposito in cancelleria avvenuto l'11 gennaio 2018.
Un provvedimento che merita attenzione perché ha il pregio di delineare con sinteticamente e chiaramente, sulla scorta dell'elaborazione giurisprudenziale fin qui avvenuta, la figura del supercondominio in ambito processuale e conseguentemente la sua rappresentanza in giudizio.
Oggi l'art. 1117-bis c.c. e l'art. 67 disp. att. c.c. riconoscono e disciplinano - sia pur non citandolo espressamente - la figura del supercondominio.
Prima dell'entrata in vigore della legge n. 220 del 2012 - che ha introdotto e novellato le norme citate - era stata la giurisprudenza a dirci cos'è il supercondominio.
Esso viene comunemente definito come quel complesso edilizio nel quale più edifici - a loro volta (ma non necessariamente) costituenti singoli condominii - hanno in comune uno o più beni e servizi (es. portierato, impianti idrici e fognari, ecc.) tra quelli individuati dall'art. 1117 c.c. ovvero da essi equiparabili data la natura non tassativa dell'elencazione contenuta in quella norma.
Quando sorge un supercondominio?
Una strada privata, che ha la funzione di consentire l'accesso sulla pubblica via e posta a servizio di più edifici facenti parte di un unico complesso è -salvo differente disposizione dei titoli - un bene supercondominiale.
Il supercondominio - è sempre la giurisprudenza a dircelo (Cass. n. 1344/2018) - sorge ipso iure e facto al momento della prima cessione da parte dell'originario unico proprietario di un'unità immobiliare sita nel complesso edilizio.
Esso, poi, può sorgere anche per via deliberativa, ossia quando si addiviene allo scioglimento di un condominio, restando comunque in comune tra le entità derivanti dallo scioglimento, beni e servizi di cui all'art. 1117 c.c. (cfr. artt. 61-62 disp. att. c.c.
Dimensione processuale del supercondominio
Il supercondominio così individuato ha propri organismi gestori. Come specifica l'art. 67 disp. att. c.c. la diversa consistenza numerica dei partecipanti a questa compagine determina - in relazione a specifici argomenti in discussione - la differente composizione dell'assemblea del supercondominio.
Ogni supercondominio, quindi, ha un'assemblea differente da quella dei condominii che lo compongono.
Lo stesso dicasi per l'amministratore del supercondominio: la persona può coincidere, nel senso che l'amministratore di un condominio può essere anche amministratore del un supercondominio, ma le figure sono formalmente e sostanzialmente distinte.
Chi amministra un supercondominio è l'unico legale rappresentante di questa compagine.
Ciò vuol dire che gli amministratori dei condòmini che lo compongono non hanno alcun potere di rappresentanza di quell'entità.
Nella causa che ha dato la stura alla pronuncia interlocutoria in esame, i ricorrenti avevano presentato ricorso per Cassazione notificandolo a due amministratori di condominii facenti parte di un più ampio supercondominio.
Per gli ermellini ciò è sbagliato in quanto i mandatari dei singoli condominii sono investiti di un potere di rappresentanza processuale generale - desumibile da quanto disposto dagli artt. 1130-1131 c.c. - inerenti ai soli rapporti giuridici relativi all'edificio o agli edifici amministrati, non avendo alcun potere di rappresentanza sostanziale e processuale rispetto alle parti comuni con gli altri stabili condominiali.
Supercondominio, obbligatoria la nomina dei rappresentati dei singoli condomini.
Chiaramente gli amministratori dei condominii s'interfacciano con quello del supercondominio, ma rispetto a questo non hanno alcun potere gestorio o di rappresentanza. Condominii e supercondominio sono enti distinti.
Supercondominio, chi citare in giudizio
Assodato quanto detto fin'ora, quale persona bisogna citare in giudizio se si deve iniziare una causa contro un supercondominio?
È questo il cuore dell'ordinanza n. 497, resa dalla Corte di Cassazione.
Per i giudizi nomofilattici, la risposta è la stessa che si dà guardando al condominio, ma lo sguardo prospettico qui s'amplia.
Nell'ordinanza, infatti, è detto che nell'ipotesi di supercondominio, la rappresentanza processuale di quest'ente compete all'amministratore unico del suddetto supercondominio; qualora esso non sia presente, si potrà chiedere la di un curatore speciale, così come disposto dall'art. 65 disp. att. c.c., ovvero si potranno citare in giudizio i singoli proprietari delle unità immobiliari facenti parte del supercondominio.
<="" p="">Tabella riepilogativa | |
Condominii facenti parte di un supercondominio | Ciascun condominio ha un proprio amministratore (obbligatorio se i condòmini sono più di nove) che ha la rappresentanza processuale del singolo condominio amministrato (ovvero per ognuno dei vari condominii dei quali ha assunto la gestione) |
Supercondominio | Nomina un proprio amministratore, la cui persona può coincidere con l'amministratore di uno dei condòmini; questa figura, tuttavia, resta formalmente differente ed ha prerogative compiti e oggetto della rappresentanza sostanziale e processuale differenti. |
Cause contro il supercondominio | In presenza di amministratore del supercondominio è a lui che vanno notificati gli atti giudiziari. In assenza questi devono essere inviati a tutti i condòmini ovvero al curatore speciale nominato ai sensi dell'art. 65 disp. att. c.c. |
- Costituzione di un supercondominio.
- Nomina dell'amministratore del supercondominio, i condòmini devono essere consultati?
