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Mediazioni condominiali in diminuzione nel 2017
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Mediazioni condominiali in diminuzione nel 2017

Diminuisce il contenzioso condominiale soggetto a mediazione, ma è veramente così?

Avv. Alessandro Gallucci  

Il Ministero della Giustizia ha pubblicato sul proprio portale, in data 13 marzo 2018 e così come prescritto dalla legge, l'andamento delle iscrizioni annuali di mediazioni civili e commerciali per l'anno appena trascorso ovvero l'anno 2017.

Il numero di mediazioni complessivamente iscritto è stato inferiore, non di poco, rispetto all'anno precedente; trend che, sempre guardando al medesimo periodo di riferimento, ha riguardato anche le mediazioni condominiali.

I dati non consentono di comprendere in che modo siano terminate le procedure.

Si tratta di un aspetto non trascurabile: sarebbe, insomma, interessante sapere quante delle procedure di mediazione iniziate si siano concluse con un nulla di fatto e perché si sia giunti a questo risultato, quante procedure siano poi proseguite in contenzioso giudiziario ed ancora a quanto di esse non abbia fatto seguito alcuna causa. Aspetti questi, purtroppo non valutabili.

=> Contrarietà del condominio alla procedura mediazione

Mediazione obbligatoria in pianta stabile dal 2018

La storia dell'obbligatorietà della mediazione civile e commerciale è grosso modo questa. Il d.lgs n. 28/2010, in ragione di quanto disposto dall'art. 5, primo comma, la prevede come condizione di procedibilità della domanda giudiziale nelle cause aventi ad oggetto «condominio, diritti reali, divisione, successioni ereditarie, patti di famiglia, locazione, comodato, affitto di aziende, risarcimento del danno derivante dalla circolazione di veicoli e natanti, da responsabilità medica e da diffamazione con il mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicità, contratti assicurativi, bancari e finanziari».

La Corte Costituzionale con sentenza 6 dicembre 2012, n. 272, stravolse quanto previsto dal legislatore delegato: eccesso di delega, la legge che conferiva il potere di decretare sull'argomento non prevedeva l'obbligatorietà della procedura.

Passa qualche tempo, corre l'anno 2013, e un decreto legge, il n. 69/2013, reintroduce l'obbligo, questa volta a tempo, cioè per quattro anni dalla entrata in vigore della norma, questa volta in materia di «condominio, diritti reali, divisione, successioni ereditarie, patti di famiglia, locazione, comodato, affitto di aziende, risarcimento del danno derivante da responsabilità medica e sanitaria e da diffamazione con il mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicità, contratti assicurativi, bancari e finanziari».

Il tutto per come stabilito nel comma 1-bis del medesimo art. 5 d.lgs n. 28/2010, il quale prevedeva tra l'altro un monitoraggio da parte del Ministero.

Nel 2017 la norma è stata modificata e l'obbligatorietà della mediazione nelle materie appena citate resa permanente con obbligo per il Ministero della Giustizia di riferire «annualmente alle Camere sugli effetti prodotti e sui risultati conseguiti dall'applicazione delle disposizioni del presente comma» (art. 5, comma 1-bis, d.lgs n. 28 del 2010 così come modificato dall'articolo 11-ter del d.l. 24 aprile 2017, n. 50, convertito con modificazioni dalla legge 21 giugno 2017, n. 96).

Mediazione e condominio, i numeri

L'individuazione del contenzioso condominiale soggetto all'obbligatorio esperimento del tentativo di mediazione è contenuta nell'art. 71-quater disp. att. c.c., a mente del quale l'obbligatorietà riguarda violazione o errata applicazione delle norme di cui agli artt. 1117-1139 c.c. e 61-72 disp. att. c.c.

Fanno eccezione i procedimenti per ricorso per decreto ingiuntivo, quelli d'urgenza e cautelari in genere nonché quelli inerenti alla nomina e revoca dell'amministratore (sebbene su quest'ultimo è stata sollevata qualche perplessità.

=> Revoca amministratore e mediazione obbligatoria, facciamo chiarezza

Secondo i dati riportati dal Ministero della Giustizia, le mediazioni iscritte nel 2017 sono state 166.989, contro le 183.977 iscritte nel 2016.

Una flessione che, come si diceva non ha riguardato il condominio. Nel 2016 le mediazioni condominiali sono state 22.446, pari al 12% del totale, mentre nel 2017, pur nel caso in termini assoluti, le mediazioni condominiali hanno raggiunto il numero di 21.273 pari al 12.7% del totale.

Insomma in ambito condominiale si litiga meno, a tal punto che la controversia non passa più nemmeno per la strada della mediazione che sia pur se obbligatoria, rappresenta comunque - specie per il condominio - un'utile strumento di risoluzione delle liti.

Criticità del procedimento media-conciliativo in ambito condominiale

Sarebbe interessante avere dati più approfonditi per valutare al meglio il perché di questo calo.

Il fatto che si litighi di meno può anche essere un fattore connesso all'aumento dei costi di giustizia per dare inizio ad una controversia, aumento non accompagnato - almeno nella percezione dello scrivente - da un proporzionale miglioramento della "macchina giudiziaria".

Litigare costa di più ma questo maggiore costo immediato non si è tradotto in benefici altrettanto visibili.

=> Spese di mediazione. Chi paga quando il convenuto è contumace?

Il contenzioso condominiale soggetto a mediazione, poi, sconta anche una macchinosa procedura finalizzata alla rappresenta del condominio. Si pensi che semplicemente per essere presente ad un incontro nella procedura di mediazione l'amministratore dev'essere autorizzato dall'assemblea.

Autorizzazione che, poi, per molte materie non è necessaria nel procedimento giudiziale. Non è dato sapere, però, se il calo di iscrizioni sia dovuto a una flessione del contenzioso contro il condominio o di quello attivato dalla compagine.

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