Chi ed in che modo può revocare l'amministratore del supercondominio?
La questione, vedremo qui appresso, non è di poco conto, perché la legge, nel disciplinare questa particolare figura di compagine non è stata chiarissima sul punto.
Partiamo dal dato certo: ai sensi dell'art. 1117-bis c.c.
“Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117”.
In sostanza la norma ci dice che il supercondominio Quando sorge un supercondominio?, salvo impossibilità dovute alla peculiarità della sua composizione, è regolamentato dalle norme dettate in materia di condominio; si tratta di un sostanziale recepimento di quell'orientamento giurisprudenziale che aveva disposto in tal senso (cfr. Cass. 7 luglio 2000 n. 9096).
Stando così le cose non può non considerarsi applicabile al condominio quella norma che recita:
“La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. [...]” (art. 1129, undicesimo comma, c.c.).
Si badi: sebbene la revoca possa essere sempre disposta dall'assemblea, l'esercizio di tale facoltà non va esente da conseguenze negative in caso di mancanza di giustificati motivi.
Com'ebbero modo di dire le Sezioni Unite “se la revoca interviene prima della scadenza dell'incarico, l'amministratore avrà diritto alla tutela risarcitoria, esclusa solo in presenza di una giusta causa a fondamento della revoca (art. 1725, co. 1°, cod. civ.).
E deve ritenersi che le tre ipotesi di revoca giudiziale previste dall'art. 1129, co. 3°, cod. civ. configurino altrettante ipotesi di giusta causa per la risoluzione ante tempus del rapporto” (così Cass. SS.UU. 29 ottobre 2004 n. 20957).
Si tratta di una pronuncia resa prima dell'entrata in vigore della riforma, ma non vi sono dubbi sulla sua validità anche nell'attuale contesto normativo, visto e considerato che lo stesso art. 1129 c.c. fa rimando alle norme sul mandato per disciplinare il rapporto tra condominio ed amministratore (cfr. art. 1129, quindicesimo comma, c.c.).
In questo contesto arriviamo al supercondominio ed alla particolare composizione dell'assemblea. Che cosa dice la legge in merito all'assemblea Nomina del rappresentante per l'assemblea ordinaria del supercondominio di questa compagine? L'art. 67, terzo comma, disp. att. c.c. recita:
“Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore”.
I rappresentanti dei condominii, quindi, sono competenti rispetto alla gestione ordinaria (es. approvazione del preventivo e del consuntivo) ed alla nomina dell'amministratore; della revoca nessun accenno. La si deve considerare atto equiparato alla nomina?
Di avviso di chi scrive, no, sicché per revocare l'amministratore del supercondominio è sempre necessario che sia riunisca l'assemblea dei condòmini e non quella dei rappresentanti dei condominii.
Quando sorge un supercondominio?
