«Buongiorno amici di Condominioweb, sono un amministratore di condominio che ha intrapreso da poco quest'attività e mi trovo davanti ad un problema che non mi era mai capitato d'affrontare; vi spiego.
In un condominio che amministro, un paio di condomini sono rimasti indietro con i pagamenti e adesso è necessario iniziare l'azione legale di recupero del credito. C'è un problema, però: in cassa non ci sono soldi ed il legale al quale mi sono rivolto vuole un fondo spese per contributo unificato, marche da bollo, copie, ecc.
Che cosa fare? Le chiedo agli altri condomini? E se non mi danno quanto chiesto, sono obbligato ad anticiparle di tasca mia?»
Questa la domanda postaci da un nostro lettore. La questione non è di poco conto e si pone spesso all'attenzione di chi amministra: come coniugare una corretta gestione e quindi l'azione responsabile da parte del mandatario con i normali problemi di cassa che la stessa può portare?
Obbligo di azione recupero del credito
È una delle novità legislative introdotte nel codice civile dalla così detta riforma del condominio. Non che prima si potesse evitare di recuperare i crediti, ma adesso c'è una tempistica ben precisa ed individuata dal codice civile.
L'attuale art. 1129, nono comma, c.c. specifica che "l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice".
L'omessa attivazione dell'azione legale per il recupero non è espressamente menzionata tra le gravi irregolarità comportanti la revoca, ma tale può considerarsi ove dall'inerzia dell'attivazione derivino danni per il condominio.
L'amministratore non può essere considerato responsabile di ritardi nell'esercizio dell'azione di recupero del credito di cui all'art. 1129, nono comma, c.c. se dimostra di aver fatto tutto il possibile per recuperare le somme necessarie ad iniziare l'azione medesima.
Tempo dell'azione, tipologia del credito e modalità d'azione: queste le principali caratteristiche dell'obbligo introdotto dalla legge n. 220/2012.
L'azione legale dev'essere iniziata entro sei mesi che iniziano a decorrere dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile, cioè scaduto, è compreso .
Ciò vuol dire che non è necessario che sia stato approvato il rendiconto di gestione dell'esercizio chiuso, essendo sufficiente il decorso del termine di sei mesi dalla chiusura dell'esercizio.
Rendiconto condominiale, quali documenti devono necessariamente comporlo?
Ulteriore riprova di tale interpretazione sta nella modalità d'azione: il nono comma dell'articolo in esame, infatti, specifica che l'azione può essere esperita anche in base all'art. 63 disp. att. c.c. (che regola il così detto decreto ingiuntivo condominiale) e non per forza in base ad essa.
Come dire: se non avete il rendiconto approvato potete comunque agire per recuperare quanto dovuto. Chiaramente si tratterà di un'azione meno incisiva, ma pur sempre di un'azione legale.
Non solo: se nel rendiconto sono inserite spese ordinarie erogate dall'amministratore senza preventiva autorizzazione assembleare, allora la mancata approvazione espone ancor di più l'azione legale ad un'obiezione, posto che parte della giurisprudenza ritiene indispensabile l'approvazione di quella spesa (es. Cass. n. 454/2017). Non così per le spese straordinarie urgenti, rispetto alle quali l'amministratore ha potere di disposizione e semplice dovere d'informazione dell'assemblea (art. 1135, secondo comma, c.c.)
Si badi: se si agisce con un'ordinaria citazione e non con ricorso per decreto ingiuntivo, l'azione dev'essere preceduta da un tentativo obbligatorio di conciliazione ai sensi degli artt. 71-quater disp. att. c.c. e 5, comma 1-bis, d.lgs n. 28/2010.
Fondi per l'esercizio dell'azione legale
Iniziare una controversia per il recupero del credito ha un suo costo. Facciamo un esempio concreto.
Credito da recuperare € 6.000,00.
Azione esercitabile: ricorso per decreto ingiuntivo. Importo del contributo unificato € 118,50, imposta di bollo € 27,00, oltre ulteriori bolli per la copia con formula esecutiva e la notifica. A ciò va aggiunto l'eventuale acconto compensi richiesto dall'avvocato difensore.
Azione esercitabile: citazione ordinaria. Importo del contributo unificato € 237,00, imposta di bollo € 27,00, oltre spese per la notifica. Anche in questo caso a ciò va aggiunto l'eventuale acconto compensi richiesto dall'avvocato difensore.
Se in cassa sono disponibili delle somme non si pongono problemi e se invece non c'è denaro?
Gli strumenti per il recupero delle quote condominiali in Europa. Un approfondimento comparativo
In tali casi, partendo dal presupposto che l'amministratore non ha un obbligo di anticipazione delle spese condominiali, le opzioni sono le seguenti:
a) specifica richiesta di fondi ai condomini con la specificazione che in mancanza di versamento non sarà possibile agire contro i condomini morosi;
b) anticipazione personale (non è raro che soprattutto nelle controversie di modico valore tale anticipazione sia fatta anche dal legale);
c) creazione nel preventivo di una voce ad hoc che vada a comporre la quota da versare. In tal caso si può creare un fondo considerando l'ammontare complessivo dei crediti da recuperare e indicando una somma forfettariamente calcolata considerando le voci di costo indicative consistenti in spese di giustizia e acconto avvocato.
Tutti i condòmini sono tenuti a versarle, se approvate in assemblea, ma, evidentemente, la probabilità che vi facciano fronte i morosi è pari a zero.
