Analisi di due orientamenti giurisprudenziali contrastanti
L'art. 2934, primo comma, c.c. stabilisce che ogni diritto si estingue per prescrizione, quando il titolare non lo esercita per un tempo determinato dalla legge.
Ci si è domandati, allora, se tale Istituto risulta compatibile con le obbligazioni condominiali, atteso che, da una parte, il Condominio è un ente di gestione sfornito di personalità giuridica e, dall'altra, alcun condòmino può sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione, ai sensi dell'art. 1118, comma II cod. civ.
La Sentenza emessa dall'Ufficio del Giudice di Pace di Palermo in data 24 giugno 2013, tenta di riflettere sulla questione, riproponendo la soluzione espressa dai precedenti orientamenti della giurisprudenza di legittimità (così Cass. 28 agosto 2002, Cass. Civ. n. 1291/2003; 17424/2005).
Prendendo spunto dal valore che assolve la delibera di approvazione di un rendiconto ai fini dell'emissione di un decreto ingiuntivo per il recupero dei crediti condominiali, il Giudice onorario ha statuito che il diritto alla riscossione si prescrive, ad ogni modo, in cinque anni, decorrenti dalla data di emissione della delibera stessa.
Ed invero. "Al riguardo, giova osservare che, per giurisprudenza assolutamente prevalente della Suprema Corte di Cassazione, l'obbligazione in base alla quale ciascuno dei condomini è tenuto a contribuire alle spese per la conservazione e manutenzione delle parti comuni dell'edificio, qualora la ripartizione sia avvenuta con l'approvazione del rendiconto di gestione ai sensi dell'art. 1135 c.c., sorge soltanto al momento della approvazione da parte dell'assemblea della delibera di ripartizione delle spese, talchè la prescrizione del credito nei confronti di ciascun condomino inizia a decorrere solo da detto momento e non dall'esercizio di bilancio.
Nella specie, quindi, atteso l'atto interruttivo in data 20/07/2011 (data di approvazione del bilancio), deve ritenersi prescritto il credito condominiale solo con riguardo agli anni di gestione 2004 e 2005, per l'importo di ? 240,00 [?]".
Gli oneri condominiali vengono così fatti rientrare tra quelli soggetti alla prescrizione quinquennale di cui all'art. 2948, comma IV c.c. [Si prescrivono in cinque anni: (?); 4) gli interessi e, in generale, tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno in termini più brevi; (?)], a nulla rilevando che l'amministratore si pone come una sorta di delegato degli stessi condomini per la riscossione di tali quote e che la compagine sia un soggetto affatto privo di personalità' giuridica, non distinta da quella dei singoli condomini che la compongono.
(Il valore dell'approvazione del rendiconto: attenzione alle anticipazioni dell'amministratore)
La soluzione prospettata non è però condivisa da parte della giurisprudenza di merito.
Ed invero, una recente Sentenza emessa dal Tribunale di Napoli, in data 29 ottobre 2013 ha affermato un principio diverso e contrario: e cioè che il credito condominiale è soggetto ad un termine di prescrizione variabile, ancorato alla natura del credito vantato dal terzo fornitore e da cui esso trae segnatamente fondamento.
Secondo il Giudice campano, non appare ammissibile configurare una prescrizione nel rapporto "interno" funzionalizzato alla ripartizione debito, quando il medesimo condominio non potrebbe opporre la stessa prescrizione (quinquennale) all'eventuale iniziativa esecutiva del terzo fornitore della compagine.
Mette conto rammentare, infatti, che la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà, per cui le obbligazioni assunte nell'interesse del condominio si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote, secondo criteri simili a quelli dettati dagli articoli 752 e 1295 del Cc per le obbligazioni ereditarie.
Ne discende che:"Il credito dell'amministratore di un condominio per somme di denaro dal medesimo anticipate nell'interesse del condominio non è assoggettato alla prescrizione quinquennale ex art. 2948, n. 4, c.c., dovendosi ricondurre la relativa causa petendi nell'art. 1720, comma 1, c.c., con conseguente applicazione della prescrizione decennale.
Ed infatti, non si tratta di un'obbligazione periodica; né può giungersi a conclusioni diverse per il fatto che tale credito generalmente sia portato a conoscenza dei condomini in sede di presentazione del rendiconto, atteso che una siffatta circostanza non attiene alla natura dell'obbligazione, ma soltanto alle modalità di accertamento e di liquidazione del credito stesso.
In adesione a quanto sopra esposto, nella fattispecie, si è anche evidenziato come il credito vantato dall'appellante in ordine alla sua attività di amministratore dovesse essere connesso ad un incarico di durata annuale, in base all'art.1129, comma 2, c.c. che pone, quindi, un limite temporale inderogabile, a prescindere dalla possibilità di rinnovo dell'incarico medesimo o dalla proroga dei poteri dell'amministratore fino alla nomina di altro soggetto in sua sostituzione.
Ne deriva che la cessazione legale dell'incarico di amministratore implica la necessità di corrispondere a quest'ultimo la retribuzione, cosicché il relativo obbligo deve essere adempiuto non già periodicamente ma al compimento della prestazione posta a carico dell'amministratore, ovvero al decorso annuale dell'incarico. La prescrizione, dunque, da applicare è quella ordinaria decennale".
L'art. 1129 secondo comma c.c pone, infatti, un limite temporale (annuale) inderogabile sulla durata legale dell'incarico dell'amministratore, tale da riflettersi inderogabilmente anche sul piano retributivo.
Al contempo, non può revocarsi in dubbio che l'art. 1130 cod. civ. pone l'obbligo, in capo l'amministratore pro tempore, di rendere il conto della gestione propriamente al termine dell'anno di esercizio, secondo la scadenza stabilita dalla legge.
Ne discende, pertanto, che nella fattispecie trattata l'obbligo di corrispondere la retribuzione all'ex mandante postula un'obbligazione tra condòmini che può ritenersi commisurata su base annuale, e non, diversamente, periodica ex art. 2948 n. 4 c.c.. (ex multis, Cass. n. 19348/2005).
Donde, la prescrizione da applicare nel caso de quo non può che essere quella ordinaria decennale.
Alla luce di quanto sopra, si può concludere affermando che sono presenti nella giurisprudenza di merito due orientamenti tra loro contrastanti; entrambi volti a riconoscere applicabile al credito condominiale l'istituto della prescrizione:
il primo - pure avallato dalla giurisprudenza di legittimità - discorre dell'applicazione di un termine breve (quinquennale), argomentando principalmente sulla natura periodica dell'obbligazione condominiale (art. 2948, comma IV c.c.);
il secondo, diversamente, ritiene non tipizzabile "a priori" la prescrizione nell'ambito dell'obbligazione condominiale (che ha evidentemente natura parziaria ex art. 65 disp. att. cod. civ.) ed afferma che questa andrebbe, preventivamente, commisurata alla natura del credito (esterno) che si intenderebbe alla fine soddisfare.
