Ogni quanto tempo bisogna effettuare la revisione della caldaia?

La revisione della caldaia è soggetta a termine precisi?

Se sì, ogni quanto tempo bisogna eseguire la revisione?

Se, invece, non esistono periodicità sancite dalla legge, qual è il periodo di riferimento per la revisione della caldaia?

Prendiamo spunto dal quesito che ci è stato inviato da un nostro lettore che ci scrive:

«Buongiorno amici di Condominioweb!

Qualche giorno fa mi ha chiamato il tecnico che manutiene la caldaia dell'impianto di riscaldamento della mia abitazione dicendomi che dopo qualche giorno sarebbe stato necessario effettuare la revisione della caldaia. A me pare che un controllo annuale sia esagerato. Sbaglio?»

Alla domanda posta dal nostro lettore, avente ad oggetto la periodicità della revisione della caldaia, non si può rispondere in maniera univoca; vediamo perché.

Revisione caldaia, la normativa di riferimento: definizioni e responsabile dell'impianto

La normativa di riferimento per quanto riguarda manutenzione e funzionamento degli impianti di riscaldamento è rappresentata dal d.p.r. n. 74 del 2013. Il decreto è intitolato Regolamento recante definizione dei criteri generali in materia di esercizio, conduzione, controllo, manutenzione e ispezione degli impianti termici per la climatizzazione invernale ed estiva degli edifici e per la preparazione dell'acqua calda per usi igienici sanitari, a norma dell'articolo 4, comma 1, lettere a) e c), del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192.

Quando ci si approccia alla tematica della revisione delle caldaie in prima istanza è necessario operare una distinzione tra manutenzione ordinaria della caldaia (quella che viene comunemente detta revisione) e controllo dell'efficienza energetica degli impianti termici, ai più nota (in parte erroneamente, vedremo perché) come verifica biennale.

L'art. 6, primo comma del d.p.r. n. 74/2013 specifica che è compito del responsabile dell'impianto (che può delegare un terzo) il suo esercizio oltre che la conduzione, il controllo, la manutenzione e il rispetto delle disposizioni di legge in materia di efficienza energetica.

Quanto alla individuazione della figura del responsabile è stata individuata ne «l'occupante, a qualsiasi titolo, in caso di singole unità immobiliari residenziali; il proprietario, in caso di singole unità immobiliari residenziali non locate; l'amministratore, in caso di edifici dotati di impianti termici centralizzati amministrati in condominio; il proprietario o l'amministratore delegato in caso di edifici di proprietà di soggetti diversi dalle persone fisiche» (Allegato 1, n. 42 d.lgs n. 192/2005).

Oltre all'amministratore di condominio, ovvero al proprietario, anche il conduttore è responsabile d'impianto, in quanto occupante l'unità immobiliare. Il riferimento, chiaramente è a quelle abitazioni dotate di caldaia, anche solamente per l'acqua calda sanitaria.

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Manutenzione ordinaria (revisione) della caldaia

La periodicità di questo controllo e delle eventuali operazioni di manutenzione non è stabilito dalla legge. Il d.p.r. n. 74 del 2013, infatti, rimanda ad una serie di altri riferimenti (alternativi tra loro) per l'individuazione della periodicità di quest'attività.

Più nello specifico, l'art. 7 del d.p.r. n. 74/13 specifica che le succitate operazioni debbono essere effettuate da ditte abilitate ai sensi del d.m. n. 37/08 «conformemente alle prescrizioni e con la periodicità contenute nelle istruzioni tecniche per l'uso e la manutenzione rese disponibili dall'impresa installatrice dell'impianto ai sensi della normativa vigente».

Il primo documento sul quale verificare la periodicità della revisione della caldaia, quindi, è rappresentato dalle istruzioni d'uso.

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E se non è possibile avere queste istruzioni, ad esempio, perché l'impresa non le ha fornite o perché non sono più disponibili?

Il secondo del succitato art. 7 specifica che «le operazioni di controllo ed eventuale manutenzione degli apparecchi e dei dispositivi facenti parte dell'impianto termico devono essere eseguite conformemente alle prescrizioni e con la periodicità contenute nelle istruzioni tecniche relative allo specifico modello elaborate dal fabbricante ai sensi della normativa vigente».

Se nessuno di questi documenti è disponibile, si seguono le istruzioni contenute nelle norme UNI e CEI.

La periodicità della revisione, dunque, dev'essere valutata caso per caso avendo a mente i documenti nell'ordine in cui li abbiamo citati.

Esiti della revisione della caldaia e tabella riepilogativa periodicità dei controlli di efficienza energetica

Al termine della revisione dev'essere rilasciato un rapporto di controllo da allegare al così detto libretto d'impianto.

Controllo dell'efficienza energetica degli impianti termici

Operazione differente dalla revisione (controllo ed eventuale manutenzione) è quella relativa all'efficienza energetica dell'impianto, insomma quelle operazioni riguardanti tra le altre cose il controllo dei fumi, il controllo del rendimento di combustione e simili.

La periodicità di questi controlli è prevista dall'allegato A al d.p.r. n. 74 del 2013 e varia a seconda della tipologia e della potenza dell'impianto, tra periodi da controlli annuali a controlli quadriennali.

Qui di seguito riportiamo l'allegato A.

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