L'amministratore deve occuparsi della gestione dell'edificio, garantendo la sicurezza dello stesso; è quindi normale che egli debba avere cura anche degli aspetti tecnici più significativi, come ad esempio l'adeguamento dell'impianto elettrico condominiale.
Mettiamo il caso che l'amministratore convochi l'assemblea affinché venga affidato a una ditta l'incarico di realizzare la famosa "messa a terra" (cioè l'impianto che consente di proteggere le persone dal pericolo di rimanere folgorati nel caso di guasto o di malfunzionamento) ma l'adunanza rimanga inerte oppure decida di bocciare la proposta.
Cosa fare in un caso del genere, considerando anche le possibili responsabilità che possono gravare in capo all'amministratore in qualità di rappresentante della compagine? Vediamo quali strumenti offre la legge per superare l'impasse.
Adeguamento impianto elettrico: chi è responsabile?
Chi è responsabile se il condominio possiede un impianto elettrico non a norma, ad esempio perché privo di messa a terra?
Secondo la giurisprudenza prevalente (Cass., 23 novembre 2015, n. 46385), nell'ipotesi di incidenti accaduti in condominio a causa della violazione delle norme di legge che impongono di adottare determinati sistemi di sicurezza (come il "salvavita", appunto), la responsabilità, sia civile che penale, grava sull'amministratore.
Così testualmente: "L'amministratore di condominio è titolare di una posizione di garanzia che, in presenza di situazioni di pericolo conosciute o conoscibili con ordinaria diligenza, lo obbliga ad attivarsi, dimostrando di avere ottemperato ai propri obblighi, anche in caso di assenza dei fondi di cassa, intervenendo sugli effetti, anziché sulla causa della rovina".
Cosa fare se l'assemblea rifiuta di mettere a norma l'impianto elettrico?
È dunque chiaro che, se l'assemblea non decide di mettere a norma l'impianto elettrico, la responsabilità di eventuali incidenti graverà sull'amministratore.
La logica conseguenza di tutto ciò è che quest'ultimo, non potendo rimanere in balìa delle incertezze assembleari, per mettersi al riparo da qualsiasi contestazione potrà autonomamente incaricare una ditta affinché esegua i necessari interventi per regolarizzare la posizione della compagine.
Secondo la Cassazione (sent. n. 14300 dell'8 luglio 2020), infatti, la messa a norma della struttura condominiale va considerata come attività di manutenzione urgente, per cui l'amministratore può provvedervi direttamente senza necessità di autorizzazione ex art. 1135 c.c.
Anche non volendola considerare tale, i lavori a tutela della sicurezza dell'edificio rientrerebbero comunque tra quegli atti conservativi che l'art. 1130, nr. 4), c.c., attribuisce alla competenza esclusiva dell'amministratore.
Alla luce di ciò possiamo affermare che, se l'assemblea non decide di mettere in sicurezza l'edificio effettuando i necessari lavori di adeguamento dell'impianto elettrico, l'amministratore potrà procedere in totale autonomia, senza aver bisogno di acquisire il previo consenso dei condòmini né la successiva ratifica del suo operato.
Peraltro, è appena il caso di evidenziare come la deliberazione che boccia la proposta di adeguare l'impianto elettrica potrebbe essere perfino nulla per illiceità dell'oggetto: nessuna decisione condominiale, infatti, può stabilire qualcosa di illegale.
Le spese degli interventi ordinati dall'amministratore, ça va sans dire, andranno ripartiti tra i singoli condòmini in proporzione ai millesimi da ciascuno posseduti.
Impianto elettrico non a norma: cosa fare se non c'è l'amministratore?
È possibile che il condominio con l'impianto elettrico non a norma sia privo di amministratore e che l'assemblea ugualmente non riesca a mettersi d'accordo sull'affidamento dell'incarico a un tecnico specializzato. Come comportarsi in questo caso?
Se l'adunanza resta inerte oppure è paralizzata a causa dell'ostruzionismo di una parte dei proprietari, anche un solo condomino potrà fare ricorso all'autorità giudiziaria affinché si sostituisce all'assemblea.
Il meccanismo è quello predisposto dall'art. 1105 c.c. in tema di comunione ordinaria: "Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore".
Si tratta di uno strumento a cui si può fare ricorso in ogni circostanza, anche nell'ipotesi in cui l'amministratore ci sia ma sia rimasto inerte come l'assemblea.
