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Recesso dal contratto di locazione, rilascio anticipato e canoni di locazione
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Recesso dal contratto di locazione, rilascio anticipato e canoni di locazione

Il conduttore è tenuto al pagamento dei canoni di locazione fino alla data prevista del rilascio

Avv. Alessandro Gallucci  

In tema di locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo, nel caso in cui il locatore effettui il recesso consentitogli dalla legge, il conduttore è tenuto al pagamento dei canoni di locazione fino alla data prevista per il rilascio, non potendosi sottrarre alla corresponsione degli stessi nel caso di rilascio anticipato.

Del pari il conduttore deve operare nel caso in cui comunichi recesso per gravi motivi, cioè deve pagare i canoni fino alla data di cessazione del contratto e non a quella eventualmente precedente del rilascio.

In ogni caso fatto salvo un diverso accordo con la parte locatrice. Questa, in breve sintesi, la conclusione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 13092 del 24 maggio 2017.

La decisione degli ermellini, come premesso, riguarda una locazione ad uso differente da quello abitativo, ma non vi sono ragioni ostative a considerare applicabile il principio espresso anche ai contratti di locazione per uso abitativo.

=> Appartamento in locazione, recesso, liberazione e pagamento dei canoni

Perché si è arrivati a questa pronuncia?

Il caso: un locatore comunica al conduttore regolare recesso dal contratto alla scadenza. Il conduttore, successivamente, comunica recesso per gravi motivi. Tale recessione ha una scadenza precedente e non solo il conduttore rilascia prima di tale data l'immobile, ma smette di pagare i canoni al momento del rilascio, senza alcun accordo con il locatore.

Il recesso per gravi motivi è una facoltà posta in capo al conduttore dalla legge che gli consente di sciogliere unilateralmente il vincolo contrattuale con un preavviso di sei mesi. Dalla ricezione della comunicazione alla data di cessazione, tuttavia, il contratto deve ritenersi pienamente valido ed efficace.

In questo contesto di carattere generale, il conduttore, invece, aveva rilasciato l'immobile prima dei sei mesi, interrompendo in quella data anche il pagamento dei canoni. Questa differenza gli era stata richiesta giudizialmente dal locatore.

La causa è arrivata fino alla Corte di Cassazione, su input della parte conduttrice che riteneva ingiusta la condanna al pagamento dei canoni.

I giudici nomofilattici si sono dimostrati di differente avviso. In sentenza si fa riferimento ad alcuni precedenti riguardanti casi simili, rispetto ai quali era stato chiarito una volta che avvenuta la disdetta da parte del locatore, non esiste in capo al conduttore la facoltà di sottrarsi al pagamento del canone dovuto fino alla scadenza operando il rilascio anticipato, salvo differente accordo col locatore; all'uopo si citano le sentenze n. 17681/2011, nonché la n. 19478/2005, rese sempre dalla Suprema Corte.

In ogni caso, specifica la Corte, cioè anche ove sia stata comunicata la volontà di recesso da parte del locatore, residua in capo al conduttore la possibilità di esercitare il recesso per gravi motivi (ove tali gravi motivi ricorrano, chiaramente), ma anche in tal caso parte conduttrice è obbligata al pagamento dei canoni “fino alla scadenza del termine semestrale di preavviso, indipendentemente dal momento (eventualmente anteriore) di materiale rilascio dell'immobile (cfr. Cass. n. 25136/2006 e Cass. n. 12157/2016)” (Cass. 24 maggio 2017 n. 13092).

Tradotto in termini pratici: se il locatore comunica disdetta alla scadenza del contratto che è fissata per il 30 settembre 2017 ed il conduttore esercita recesso per gravi motivi con termine del contratto in data antecedente, egli sarò tenuto a pagare fino a questa data, non potendo interrompere i pagamenti in caso di rilascio anticipato, a meno che non vi sia un diverso accordo con il locatore.

Scarica Cass. 24 maggio 2017 n. 13092

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